Почему многоэтажки – это тупик для России
Всякий раз, когда я критикую многоэтажные гетто, мне пишут две категории людей. Одни говорят, что у народа нет денег и выбора, поэтому покупать бетонный мешок площадью 20 кв. метров в муравейнике посреди чистого поля – это нормально. А другие просто живут в этом районе и верят, что через пять лет там наступит рай.
На самом деле выбор есть всегда. Во-первых, существует вторичка. Вместо того, чтобы подвергать себя ежедневной пытке, можно, например, купить квартиру в милой сердцу хрущёвочке в хорошем зелёном районе. Это тоже определённый риск, зато есть шанс, что со временем дом попадёт в программу реновации, и вы хотя бы вернёте вложенные деньги. А ещё в России в последние годы появляются неплохие жилые комплексы, и их становится всё больше, причём квартиры в них не стоят каких-то заоблачных денег. Если у кого-то есть 1,5 миллиона на очень плохое жильё, я думаю, он может себе позволить скопить 2,5 миллиона и купить хорошее. Или по крайней мере взять ипотеку на хороших условиях.
Проблема в том, что девелоперам выгоднее всего строить именно многоэтажки без какой-либо инфраструктуры. А чиновники, которые привыкли согласовывать любые хотелки своих друзей-застройщиков, не хотят ничего менять. Поэтому в ближайшее время многоэтажки никуда не исчезнут. Более того, в России существует нацпроект, согласно которому 2/3 жилья, возводимого с 2019 по 2024 годы, должно быть многоэтажным... И это, конечно, пиздец.
Ах да, чуть не забыл про третий тип комментаторов. Они обычно пишут: "Да кто такой этот Варламов? Кто дал ему право критиковать наши любимые многоэтажечки? Он сам хоть что-нибудь построил? СПЕРВА ДОБЕЙСЯ!!!"
Окей, на этот случай у меня для вас припасено мнение известного градостроителя и учёного, непосредственно связанного с Минстроем РФ. Это академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов.
В прошлом году он дал журналу "Эксперт" большое интервью про многоэтажки, и вот его основные тезисы:
1. Национальный проект "Жильё и городская среда" предусматривает увеличение объёмов строительства жилья до 120 млн квадратных метров в год. Необходимость в этом есть, поскольку в России низкая средняя обеспеченность жильём – 23 квадратных метра на человека (в Европе средний показатель – около 50 кв. метров, в США – 70, в Восточной Европе – около 40 кв. метров).
2. Жилищный фонд России составляет 3,7 млрд кв. метров. Чтобы соответствовать минимальному уровню развитых стран, его надо повысить до 5 млрд, чтобы на человека приходилось 32-33 кв. метра.
3. Через несколько лет панельки 1970-х начнут массово ветшать. Это значит, что значительная часть новостроек должна будет покрыть "выбывающий фонд" жилья.
4. Этот же нацпроект предполагает, что 80 млн из 120 млн (то есть 2/3, или 66,6%) кв. метров жилья будет приходиться на многоэтажки. Для сравнения, в 2018 году было построено 43 млн кв. метров многоэтажек. Двукратный рост вряд ли возможен.
5. Сам путь многоэтажного строительства – это тупик. Такое жильё не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоёмко.
6. Многоэтажки дороги в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании "потери" площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций – 30–35 процентов. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать.
7. В России совсем не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла, хотя на проектирование и стройку тратится в среднем всего 20% от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы – на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек – это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений.
8. Согласно ГОСТу, срок жизни железобетонной многоэтажки – 50 лет. Такие дома обладают низкой ремонтопригодностью, и в целом индустрии капитального ремонта многоэтажек в России нет. В любом случае их придётся сносить.
9. Целые районы надо будет взрывать. Непонятно, как массово перерабатывать обломки зданий, потому что эффективных технологий нет. В итоге Россия получит сотни миллионов тонн строительного мусора. Массовую реконструкцию мы вести не можем, а будущий строительный мусор девать некуда.
10. Сегодня не так важно, почему в 1950-е мы строили панельки. Правильный вопрос – почему мы продолжаем строить почти такие же дома сегодня, хотя знаем намного больше (например, что стоимость утилизации такого жилья сравнима со стоимостью строительства).
11. Почему же тогда в России массово строят железобетонные многоэтажки? В нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса – девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируются, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.
12. Жильё должно быть невысоким, экономичным, утилизируемым, "природоподобным". При этом малоэтажка может быть самой разной: и усадьбы на больших участках, и компактные односемейные дома, и таунхаусы, и трёхэтажные здания с квартирами.
