"Микрогород в лесу" как образец для реновации

-=Рекламный спецпроект=-


Самый главный вопрос московской реновации – что будут строить на месте снесённых пятиэтажек. Вопрос этот, кстати, касается не только тех, кого будут переселять. Вопрос этот касается всех москвичей. На сегодняшний момент в России нет прецедентов массового строительства качественного жилья. Зато есть много примеров, когда строили ужасные микрорайоны, многоэтажные муравейники без инфраструктуры. Если они придут на смену пятиэтажкам, то будет только хуже. И да, их тоже придётся сносить, причём очень скоро.

Сегодня покажу вам пример неплохого жилья (не идеального). Он интересен тем, что выбран совершенно новый для России принцип застройки. Хотя сегодня уже всё больше застройщиков начинают осознавать простые реалии: нельзя строить современное жильё по советским учебникам 1980-х годов. Правила игры изменились: среди девелоперов есть конкуренция, а у людей теперь другие ценности. Особую роль в этом сыграл кризис – покупатель стал ответственнее подходить к своим инвестициям и старается компенсировать меньшую площадь квартир большим комфортом общей территории. Теперь нужно строить не квадратные метры, а комфортную городскую среду. В каких-то городах это осознали практически все девелоперы, где-то об этом только задумываются, но общий тренд очевиден.

В Москве одним из "пионеров" нового подхода стал проект "Микрогород в лесу". Проектирование началось в 2008 году и продлится до 2020-го, строители же зашли сюда в 2011-м, и сегодня здесь уже есть готовые кварталы. Кстати, участие в проекте принимал Сергей Кузнецов, нынешний главный архитектор Москвы, который сейчас занимается в том числе и программой реновации.

Архитектура



У жилья есть первичные цели (защита от холода и дождя, удобства внутри) и дополнительные. По мере насыщения рынка люди хотят не только иметь крышу над головой и туалет под боком, но и ассоциировать себя со своим домом и районом. Чтобы поблизости было кафе, салон красоты, удобный безопасный двор и другие дополнительные блага. Поэтому в Европе советское наследие перестаёт пользоваться спросом – оно не отвечает новым потребностям.


Здесь нет двух одинаковых домов, гость или таксист не перепутает подъезды, а ситуация как в "Иронии судьбы" исключена. Над фасадами работал не один архитектор или бюро, а разные команды. Для этого был принят мастер-план, с которым потом работали подрядчики. Сразу скажу, я не большой любитель пестрых фасадов и считаю, что с цветом можно было работать аккуратнее.


Такая расцветка куда лучше


За фасадами следят, кондиционеров или спутниковых тарелок нет (тарелки уже повесили, негодяи). Проблему хаотичного остекления балкона решили легко – их просто не стали делать. Увы, пока у нас не понимают ценности кусочка улицы в доме, и нет рычагов контроля в отношении любителей плевать на задумку архитектора, приходиться прибегать к радикальным мерам. Для кондиционеров на некоторых домах есть специальные фальшстенки:




Над школами и садиками тоже поработали архитекторы.


Если бы ещё убрали заборы или сделали дом на красной линии с внутренним двором – было бы намного лучше.


Дома расположены кварталами, это позволяет отделить двор от улицы и создать комфорт для жителей. Разрывы в квадратах облегчают прохождение экспертизы по нормам инсоляции и создают визуальную перспективу – двор не становится колодцем. Из минусов – кварталы слишком большие, а этажность некоторых домов превышена




Жалко, не отказались от проездов внутри двора. Такие дворы могли бы быть совсем без машин, как это сделано у ПИКа.


Основной минус проекта – здесь нарушены принципы комфортной этажности. Сегодня в мире принято строить жилые кварталы до 7-8 этажей. Это позволяет создать благоприятную социальную среду за счёт небольшого числа соседей, которых можно запомнить в лицо, и сохранить человеческий размер застройки.




Под "человеческим размером" подразумевают зрительный контакт человека в доме с улицей: можно увидеть и распознать своего ребёнка во дворе и позвать "Username, иди домой!". Ещё это социальная безопасность для всех – возникает эффект "приглядывания за улицей".




Видно, что здесь пытались сохранить небольшой размер кварталов, что важно для удобства пешеходов, но высотные стенки давят – получаются каменные джунгли.




Этажность новых домов уже меньше. Видны заигрывания с формой, попытки сделать среду более гуманной и разнообразной.




На первых этажах есть встроенные помещения для бизнеса. Обратите внимание, что ступенек нигде нет – маломобильные жители смогут самостоятельно пользоваться городом.


За счёт встроенных нежилых помещений получается наполнить улицу активностями и жизнью, а жители получают магазины, кафе и сервисы в пешей доступности. Девелоперам это помогает эффективнее продавать метры, ведь жилая недвижимость на уровне пешехода продаётся скверно. Желающих жить в проходном месте, когда каждый может заглянуть к тебе в окно, крайне мало.




Зато возможность каждого заглянуть в подъезд – вещь очень важная. Это, опять же, социальная безопасность: безопасно не там, где много камер и железа, а там, где место просматривается и где ходят люди. По этой же причине в лифты ставят зеркала – с их появлением вандализма становится меньше, ведь человек подсознательно чувствует чей-то взгляд и видит себя со стороны.



Дворы



Обычно дворы стараются делать нейтральными, чтобы можно было посидеть, отдохнуть, прогуляться, собраться небольшой компанией или погулять с ребёнком. Двор – для спокойного отдыха, чтобы не мешать другим жителям и не тратить огромные суммы на содержание. То есть двор не должен заменять парк, городскую площадь или спортивный центр.




Для шумных игр, долгих прогулок и прочих вещей нужны парки и общественные пространства в пешей доступности от домов. Это не означает, что нужно закатывать дворы в асфальт или усаживать всё газоном с деревьями. Активности с разнообразием нужны, но в минимальном количестве. Поэтому турник, кусты с деревьями, площадка для самых маленьких, столик и скамейки – хорошо для двора. Лес, хоккейные коробки, площадки для собак или большой детский городок – не очень.


Площадки для шумных игр надо выносить подальше от жилых домов


Благоустройство среднее, сегодня в Москве делают лучше. Ландшафтные дизайнеры умеют делать хорошие и недорогие в содержании композиции. Вместо лавочек лучше ставить скамейки: на мебели без спинки человек сможет отдохнуть минут 10, а затем станет некомфортно. По этой же причине люди покупают домой кресла и стулья со спинками, а не табуретки.




Дворы без машин здесь появились ещё до того, как это стало модно в Москве. Для проезда пожарной техники оставили асфальтовые дорожки с бетонными полусферами – легковушка сюда не заедет, зато пожарная машина их запросто переедет. Асфальт плохо смотрится в таком дворе, плитка лучше подходит для подобных целей.




Девелоперы боятся строить паркинги, мотивируя это запросами людей жить на бесплатной парковке и тем, что "никто не будет покупать места". Естественно, желающих не будет, если у дома есть отличный халявный кусок асфальта, газон или детская площадка. Зато если физически ограничить число бесплатных мест или ввести плату за долговременную стоянку, люди начнут осознавать свою ответственность и реальную стоимость содержания машины в городе.


Поэтому тут бесплатный и комфортный двор для всех. А если хочешь всегда оставаться на колёсах – будь добр, купи или арендуй место для своего имущества в паркинге под домом или пользуйся такси.


Улицы


Улица – это вовсе не кусок асфальта для парковки или проезда. Это пространство для жизни, бизнеса, прогулок, встреч и так далее. Если на улице нельзя комфортно посидеть с кофе, провести деловой обед, назначить свидание или просто распахнуть окно квартиры на улицу, то с ней что-то не так. Улицы "Микрогорода" полны компромиссов.


Здесь есть активные первые этажи, которые оживляют улицу и вносят разнообразие, но при этом это улицы-парковки без зелени. Посмотрите сами, сколько пространства отдано пешеходам, и сколько – машинам:


Баланс явно нарушен. Это можно было бы исправить даже без ликвидации парковки. Можно использовать газон под окнами: тут хватит места для троих друзей, скамеек и озеленения. Но, судя по всему, здесь проложены трубы, а это накладывает табу на всё, кроме газона. Загадка выпадшего пространства решается просто: коммунальщики не хотят тратить силы и средства на возможное восстановление после аварии. В итоге земля выпадает из общего пользования из-за простого "не согласуем".


Делить улицу на основной ход и дублёр в подобных условиях не стоит. Это компромисс для магистралей или бульваров, где есть большой процент транзитного трафика, но в жилой зоне это лишний раз стимулирует водителей ехать быстро.


Оттянутый и разделённый парковкой тротуар не будет использоваться: там некомфортно и скучно идти, поэтому его стоило засадить деревьями.


Если бы тут сделали бульвар с таким же количеством полос и аналогичной парковкой с разбивкой мест деревьями, то получилось бы куда человечнее. Улица не потеряла бы в пропускной способности, но стала бы хорошей общественной зоной. Сейчас это просто взлётная полоса.


Доступность



Большой минус проекта – его отдалённость от города. Рядом Митино и МКАД недалеко, но дойти до метро или соседнего района невозможно (не идти же по Пятницкому шоссе).


Велодорожки – тренд современного развития городов. Они занимают мало места, позволяют быстро передвигаться на небольшие расстояния, не портят экологию, позитивно влияют на здоровье людей и так далее. Здесь дорожки могут использоваться для поездок внутри района: велосвязи хотя бы с ближайшей станцией метро просто нет.


Дорожки никак не обособлены от пешеходов, из-за чего их легко перепутать с тротуаром, нет велопереездов, заезды сделаны под углом и так далее. Можно было вместо дорожек сделать велокомнаты на первых этажах – это дало бы больший эффект для велосипедизации, чем такие дорожки.


В плане общественного транспорта тоже всё грустно: есть автобус на Пятницком шоссе, до которого долго идти с отдалённых точек района. Вот и получается, что без машины тут делать нечего. Поэтому это место сложно назвать комфортным для жизни: построить район "для людей" в отрыве от остального города невозможно. Архитектурная задумка без транспортной доступности не раскрывается в полной мере, но об этом у нас почему-то очень любят забывать.


В любом случае, "Микрогород в лесу" – проект неплохой. И очень интересный в рамках предстоящей реновации. Можно сделать хорошо, если учесть ошибки.

Как вам?

Подготовлено в интересах мэрии Москвы


Всё самое свежее я теперь публикую в Телеграм-канале. Подписывайтесь!

А чтобы не пропускать мои посты, подключитесь к Телеграм-боту

И не забывайте про Твиттер с Ютубом

… и ещё Инстаграм!
👍

promo varlamov.ru ноябрь 17, 2011 20:24 151
Buy for 2 000 tokens
В этом блоге можно разместить рекламный пост. Ежемесячная аудитория – более 2 млн. уникальных посетителей. Для тех, кто просто хочет скачать прайс, есть эта ссылка. Для тех, кто хочет посмотреть полную презентацию со статистикой, портретом аудитории и моими предложениями по рекламе, есть…
← назад
Колхоз
"За фасадами следят, кондиционеров или спутниковых тарелок нет."
Глаза разуйте, на приведенной в качестве примера фотке висит 5 спутниковых тарелок)))

Симпатично, а если бы ещё в пределах третьего кольца, то идеально было бы.

Селиться там будут хипстеры и гомосеки. По этому району пройти можно только в железных трусах на пудовых замках. И за кого жильцы будут голосовать? За Алёшу? Это же рассадник сепаратизма! Снести все нахер!
В любимой европе так выглядит жилье для получателей социальных пособий. Чаще всего, где-то почти за пределами города.
Те же муравейники только в профиль. Просто про одни муравейники Варламов пишет бесплатно и поэтому они плохие, очень плохие, прям ужасные. А за эти муравейники ему заплатили и поэтому они хорошие, очень хорошие, "образец для реновации". Заплатят Варламову ещё больше и муравейники станут идеальными.

Edited at 2017-11-12 14:25 (UTC)
законодательно ограничить этажность\плотность.
давно пора.

остальное сделает конкуренция застройщиков (тоже фас не дремать).

спрос на мск-квадраты будет всегда - т.ч. все не разорятся, подстроятся.
Re: законодательно ограничить этажность\плотность.
Запрещать возводить высотные дома нельзя. Но при возведении высотных домов необходимо законодательно заставить придерживаться застройщиков формуле соотношения этажности жилых комплексов и плотности застройки. Больше этажность- меньше плотность.
Не всё нравится, но однозначно радует отсутствие "кладбищенских" оградок возле домов и клумб - в лет 10-15 назад в Москве и области, видимо, дали заработать ритуальной мафии, - в какой цвет их ни красят - они все равно остаются кладбищенскими оградками. Ужос.
Против ограды детских заведений возражать бы не стала: это пошло с 90-х (раньше были деревянные символические заборчики) и до сих пор актуальность их установки сохраняется. Кстати, их же тоже можно "обыграть", а не красить "по площадям" тупо в зеленый цвет.
Спасибо за статью. И спасибо за упоминание отличий между лавочками и скамейками. Современным дизайнерам и проектировщикам (а так же инвесторам-заказчикам) за установку скамеек где-либо, кроме "возле магазина", - головы-руки надо отрывать сразу: они не должны проектировать ничего, кроме производственных зданий и коровников-свинарников.

Edited at 2017-11-12 12:54 (UTC)
ИМХО квартальная застройка - зло. Как пешеход чувствуешь себя замкнутым в каменных джунглях. В старых кварталах хотя бы дома красивые можно посомтреть, а при таком минимализме как сейчас во всём мире моден даже не охота по таким кварталам ходить.

Дворы и детские площадки слабоваты: почему там мало зелени, где песок? И уродские, самые дешёвые заборы вокруг площадок и детского очень портят общее впечатление.

Но по российским меркам неплохо, хотя жить там я бы не хотел.
Позволю с вами ен согласится, кретин. В квартальной застройке как раз чувствуешь себя человеком, ибо там всё понятно, удобно и человечно.

Очень не очень.

Особенно вот эта вот куча мелких деталей выделенных цветом. Блевать тянет. И у пика сейчас это же говнотренд и на бунинских лугах и на варшавском.

Надеюсь 16-го представят что-то более удачное, по итогам конкурса.

А насчёт этажности. Так как варламов не урабнист и даже не журналист, он упорно игнорирует новости. В частности отказ от долевого участия. Деньги будут давать банки, а значит выгодней станет быстрей сдавать, т.е. строить меньше этажей.
>>> Деньги будут давать банки, а значит выгодней станет быстрей сдавать, т.е. строить меньше этажей.

Это решается всякими акциями "внеси предоплату - получи скидку". По сути, то же самое долевое участие.
Не террас где русский народ сможет пить чай и есть торты - значит это плохой образец.

Хотя бы в части квартир должны иметь террасу . Чтоб там стол и стулья и самовар и цветы.
С Общественным транспортом там полная жопа.
Да и качество работ, мягко говоря, среднее.
Большой минус проекта – его отдалённость от города
И пиздец. Как тут без машины?
Нет нормальной парковки у дома - нормальный человек квартиру не купит.
Как обычно хотели как лучше, но обосрались
Каменные мешки. Полное говно, как "дом-член" в Петербурге. Дома не должны быть "колодцем". Дом - это квадрат или прямоугольник, но ни как не собачья какашка калачиком.
Варламов, хватит за деньги толкать заказуху!
Вот да! Дома "колодцем" может быть где-нибудь в Испании, где больше 300 солнечных дней в году и солнце светит достаточно высоко. С нашим климатом никакая этажность не поможет. Лучше уж делать дома с разрывами, а эти разрывы заполнять одноэтажными пристройками, где будут магазины, кафе и т.д.
Я считаю кварталы должны быть или меньше или дворы должны быть проходными, не закрытыми на замок.

Вот в кварталах 40-50-х дворы не закрыты, но волшебным образом все равно они достаточно приватны и быдлятина там не балагурит, а если надо гражданину великорусской федерации пройти покороче(да еще полюбоватсья как двор украшен у других граждан великорусской федерации) - гражданин проходит спокойно и комфортно.

Так что или кварталы меньше или дворы проходные.
← назад