Хорошие новые районы Новосибирска



Говорить про хорошие новые районы в России очень сложно. Во-первых, их практически нет. Во-вторых, читатель очень боится, что под видом поста с обзором хорошей недвижимости ему впарят скрытую рекламу. Я много раз ловил себя на мысли, что когда стоит выбор – снять какое-то жуткое гетто или хороший район – я всегда останавливаюсь на первом варианте. В определённой мере тут автор становится заложником читателя.

Но показывать хорошие районы даже важнее, чем плохие. С плохими-то всё понятно. А вот с хорошими мы только нащупываем путь в светлое будущее. Кроме того, именно новый формат жилой застройки станет причиной кардинальных изменений на рынке недвижимости. Именно новый формат будет катализатором превращения муравейников в гетто.

Что я называю жильём нового формата?

— Квартальная застройка средней этажности.
— Уникальные архитектурные решения для каждого дома.
— Двор без машин и проездов.
— Подъезды в уровень земли, выход на две стороны (во двор и на улицу).
— Максимально эффективное использование пространства, отсутствие пустырей.

Ещё несколько лет назад, когда ты писал, что во дворах не должно быть парковок, на тебя смотрели как на сумасшедшего. Никто не мог поверить, что такое возможно в России. А тем более в бюджетном жилье в регионах. Но уже сегодня застройщики позиционируют "двор без машин" как достоинство своего проекта!

Итак, давайте посмотрим на новый район в Новосибирске. Сразу скажу, он далеко не идеален, поэтому особое внимание уделим недостаткам.



Итак, со спутника новый район выглядит так. Сейчас активно идёт стройка, и готовых домов мало. Как я понял, участок застраивается давно, и это хорошо видно по совершенно разному типу домов. Вначале появились убогие башни с дворами-парковками. Я их красным выделил. Потом застройщик поумнел и сделал какое-то подобие кварталов, но так, на троечку (жёлтым). Сейчас делают дома, которые я отметил синим, тут уже есть с чего брать пример.


Судя по генплану, размещённому на сайте застройщика, в дальнейшем будут делать плотные кварталы с небольшими дворами. Это хорошо. Единственное, что меня сильно смущает в генплане, – это гигантская парковка в самом центре района. Посмотрите, какой ужас! Я понимаю, нормы требуют предоставления минимального количества парковочных мест, но застройщик выбрал очень странное место. В целом планировка приятная.


На всякий случай покажу вам планировку похожего по размерам района в Хельсинки. Тут вместо гигантского паркинга по центру сделали длинный парк.


01. Вот они, первые дома. Хорошо хоть их построили не около реки )


02. Дома второй очереди поприятнее.


03. Все подъезды в новых домах выходят на две стороны. То есть вы можете войти с улицы, а можете со двора. Сделано это для того, чтобы полностью избавить двор от машин. У нас обычно любят возмущаться: "А как нам сумки приносить с продуктами?" Так вот: приехал с сумками, разгрузился с улицы – и всё. Почта, курьеры, участковый – все заходят в дом с улицы. А двор – это приватное пространство для жителей, где нет посторонних. Конечно же, там нет никаких машин.


04. Итак, давайте зайдём в один из домов второй очереди. Дома десятиэтажные, но за счёт архитектуры они не кажутся очень высокими. Мне вообще такая архитектура для жилого строительства нравится. Вроде бы простая коробка, но все фасады разные, а последний этаж тёмный и как бы проваливается на контрастном белом фоне.


05. А вот двор. Тут расставлено детское оборудование. Посмотрите, как хорошо смотрится, когда каждый дом другой. Да, архитектура простая, но нет этого ощущения казарм, когда тиражируют одинаковые панельки. И ещё цвета фасадов. Тут как раз пример грамотного использования цвета для создания акцентов. От балконов сразу отказались, так как наш человек пока не готов к такой роскоши. А зря. Балкон – это очень круто, и ни в коем случае нельзя его стеклить. У меня дома есть балкон. Я использую его круглый год, у меня там гриль стоит ) И никаких проблем.


06. Что не понравилось – застройщик зачем-то сделал широкие проезды. Слишком много асфальта и мало зелени. При этом нет никакой необходимости делать такие проезды. Для пожарной техники может быть укрепленный газон.


07. Несмотря на то, что парковаться тут нельзя, эти широченные проезды выглядят неуместно.


08. Зачем?


09. А вот так это выглядит летом. Посмотрите, сколько плитки и асфальта! Велодорожка во дворе на фиг не нужна. Для чего? А вот зелени не хватает.


Вот, к примеру, благоустройство, которое делает ПИК в Москве:


Нет никаких широченных проездов и бесконечной плитки с асфальтом, зато больше зелени.


Ещё во дворах очень не хватает зоны с тенью и столов.


10. Зачем тут проезды?


11. Летом


12. Ещё одно странное решение – сделать спортивные площадки под окнами жильцов.


13. Я уже писал, что так делать нельзя. Пожалейте людей.


14. Летом. Представьте: вы тут живёте, а у вас под окном постоянно играют в шумные спортивные игры. При этом, судя по генплану, на окраине района есть масса мест, где можно было бы сделать спортивные площадки для всех домов.


15. А вот что круто – так это отдельная площадка для выгула собак.


Единственное, на таких площадках лучше делать шлюз на входе, чтобы собака без поводка не выбежала, когда кто-то открывает дверь.


16. Почти всё пространство как-то используется. Даже в зоне отчуждения вокруг трансформаторных будок поставили игровое оборудование.


17. Входы в подъезды


18. Всё прозрачное, вход на уровне земли – так и должно быть.


19. Хороший и правильный подъезд. Я бы, конечно, поигрался с козырьком: можно сделать больше вынос и лавочку расположить в тени.


Пример из Хельсинки


20. Первая очередь смотрится совсем грустно.


21. Вместо дворов – парковки.


22. Спортивные и детские площадки зажаты между машинами.


23. Давайте посмотрим, как выглядят улицы. Тротуары идут вдоль фасадов. Так и должно быть. У нас в какой-то момент решили, что между фасадом и тротуаром должен быть газончик за забором. Это плохо, так как человек любить ходить вдоль фасада. Исторически все города строились так. Когда человек идёт вдоль фасада, начинают работать витрины, больше шансов, что в магазин или кафе зайдёт случайный прохожий. Кроме того, исследования показывают, что комфортнее прижиматься к стене, так человек чувствует себя в безопасности. Кстати, это хорошо видно даже на примере Новосибирска. Почти все люди, несмотря на широкий тротуар, прижимаются к фасаду.


24. Только не надо рассказывать, что на голову может что-то упасть. Если сделать нормальные крыши, то ничего падать не будет.


25. Единственное, не очень понятно, зачем они на тротуаре сделали велодорожку. Вообще, с велодорожками в этом районе всё грустно. Непонятно, почему нельзя было пригласить людей, которые понимают в этом хоть что-то, а не рисуют их для красоты.


26. Летний вариант. Немного странная ситуация с дорогой. Она слишком широкая.


27. В итоге в реальной жизни люди устраивают на обочине нелегальную парковку.


28. Как я уже сказал, почти все дома разные (кроме убогих башен). Но необязательно брать совсем разные проекты: можно поменять отделку фасада. И вот тут случился какой-то провал. Один из домов почему-то облицован грязным кривым кирпичом – такое впечатление, что его будут штукатурить. Но нет! Его давно сдали.


29. Очень странно выглядит. Почему всё сделали из кирпича разных цветов? Смотрится грязно и незаконченно.


30. Вот как выглядит другой дом.


31. Не знаю, кто тут накосячил, но выглядит это ужасно. На переднем плане, кстати, фрагмент гигантской парковки.


32.


33. Вот этот фасад. Там, кстати, на углу ещё трещина большая на стене... Что-то пошло не так )


34. Давайте теперь посмотрим на совсем новые дома. Тут переменная этажность, 8-10 этажей, но есть башня. На самом деле ничего страшного в башне нет. Хорошая застройка должна быть разной. В районе может быть несколько высоких зданий в качестве доминант – главное, чтобы всё поле не было застроено 25-этажными панельными коробками. Единственное, мне она не нравится с точки зрения архитектуры. Унылый фасад-решётка. Раз уж делаете башню, то можно было бы сделать её интересной формы со сплошным остеклением.


Кстати о разнообразном типе жилья. Району очень не хватает малоэтажной застройки. Вполне можно было сделать немного таунхаусов или даже отдельностоящих домов.




35. Вот тут на фасаде хорошо разбивается унылая сетка за счёт того, что окна разного размера.


36. Попасть во двор этого дома у меня не вышло, но, судя по фото, он хороший.


Хотя, опять же, спортивную площадку в центре я бы делать не стал.


37. Фасады. Почему-то в новых домах нет строгих правил по оформлению вывесок. Если не регулировать дизайн, то скоро будет похоже на китайский рынок.


38. В целом выглядит неплохо.


39. Но с парковкой надо что-то делать. Даже когда речь идёт о параллельной парковке, нельзя делать сплошную линию: надо делать блоки по 3-5 машин и разбивать их деревьями и клумбами.


Вот пример из Лондона:


40. Ну и последний квартал. Тут у нас опять переменная этажность. Конечно, можно было делать ниже, но хоть так... Спасибо, что не 25-этажки.


41. Тут уже хороший небольшой двор без машин и проездов.


42. Дома со стороны реки 6-этажные.


43. У квартир на первых этажах есть свои участочки.


44. Правильный красивый подъезд


Обязательно найдутся читатели, которые расскажут мне, что квартиры в таких домах стоят невероятно дорого, поэтому лучше купить говнишко, зато дешёвое и своё. Я специально посмотрел цены на квартиры в домах квартального типа (не в башнях). Вот некоторые примеры:

 •  студия 38,7 кв. м – 3 500 000 руб. = 90 439 руб. за метр;
 •  двушка 57,3 кв. м – 4 650 000 руб. = 81 152 руб. за метр;
 •  двушка 66,6 кв. м – 4 400 000 руб. = 66 066 руб. за метр;
 •  трёшка 77,9 кв. м – 5 700 000 руб. = 73 171 руб. за метр;
 •  трёшка 100,6 кв. м – 8 550 000 руб. = 84 990 руб. за метр;
 •  4-комнатная 118 кв. м – 9 900 000 руб. = 83 898 руб. за метр.

Всего посмотрел 11 квартир разной площади и планировки – в среднем вышло 79 000 рублей за метр. Это дорого или дёшево?

Вот как в 2018 году обстояли дела в целом по Новосибирску:

По итогам апреля 2018 года квадратный метр в новой квартире Новосибирска стоит в среднем 55 000 рублей. При этом в однокомнатных квартирах «квадрат» обойдётся в 53 500 рублей, в двухкомнатных — 56 700 рублей, в трёхкомнатных — 56 500 рублей.

В среднем, по данным N1.RU, итоговая цена за однокомнатную квартиру в новостройке Новосибирска сегодня составляет 1 990 000 рублей, двухкомнатная обойдётся покупателю в 3 430 000 рублей, трёхкомнатная — в 4 750 000 рублей.

То есть квартира в хорошем районе стоит примерно в 1,44 раза дороже, чем в среднем по городу. Это не такая уж фантастическая наценка за достойные условия жизни.

Кстати, то же издание сообщает, что "самое доступное жильё на первичном рынке находится в Кировском районе – в среднем квадратный метр здесь стоит 36 100 рублей". Это как раз там, где раскинулся печально известный ЖК "Просторный". Здесь разница уже в 2,2 раза. И можно было бы понять людей, которые покупали квартиры в этом пиздеце, желая сэкономить, если бы не одно но: их деньги скоро просто пропадут, когда район окончательно превратится в гетто. Тогда как покупатели квартир в нормальном районе смогут их и перепродать, если захотят, и оставить детям.


Вот так. Как вы поняли, район далеко не идеальный. Но по сравнению с тем, что делают сейчас в России, это очень круто. На наших глазах в России появляется новый формат жилья, с каждым годом подобных проектов будет всё больше. Именно они в какой-то момент приведут к обвалу на рынке муравейников. Здесь за примерно те же деньги человек получает среду совершенно другого уровня – это просто новый образ жизни, когда можно отпустить ребенка гулять одного в безопасный двор, где нет ни машин, ни посторонних. Когда на первом этаже есть колясочная и комната для хранения велосипедов. Когда в подъезд можно войти с детской коляской, не корячась по лестницам.

Подобные проекты доказывают, что в России всё будет хорошо с застройкой. Одно обидно. Если так пойдёт дальше, мне не о чем будет писать!

Скажите, интересны ли вам посты про хорошие районы в России?


Новосибирск – для грустныхСлабоумие и отвага по-русскиПиздец, пиздец, пиздец...

Неплохой новый район Питера с колхозным благоустройствомНовые районы Подмосковья: хотели бы так жить?Случилось чудо! В России сделали идеальный двор!

Граница: лютый пиздец и красотища в КрасноярскеГраница: типичное Бутово и Бутово здорового человекаА я вас предупреждал, что всё будет хорошо

Подписывайтесь:



Обратите внимание:



promo varlamov.ru ноябрь 17, 2011 20:24 153
Buy for 2 000 tokens
По рекламе пишите reklama@varlamov.me или reklama@avtormedia.ru В этом блоге можно разместить рекламный пост. Ежемесячная аудитория – более 2 млн. уникальных посетителей. Для тех, кто просто хочет скачать прайс, есть эта ссылка. Для тех, кто хочет посмотреть полную презентацию со…
← назад
Ну вообще странно, что Илью удивляет однобокий взгляд его читателей (если хорошо, значит проплачено), ведь весь его блог культивирует только негатив под соусом того, что позитива нет.
Это результаты твоих трудов, Илья, комментаторы в чьих головах позитив теперь связан только с «проплатой».
Не говорите за всех читателей. У него российских чатателей более 90% (судя по его новогодней статистике), а 3/4 постов от свидомых украинцев.
В принципе, я считаю, у блога акцент правильный. Власть надо теребить почаще, чтобы не забывала на кого она должна работать. А хорошее вам и по телевизору покажут.

Edited at 2019-03-06 10:28 (UTC)
Кирпич на 33м фото уже покрывается плесенью. Через пару лет дом весь зарастёт белыми проплешинами. Потом он начнёт расслаиваться. Есть такие дрянные сорта кирпича, впитывающие влагу, как губка, и на фото именно оно

Edited at 2019-03-06 09:45 (UTC)
"Балкон – это очень круто, и ни в коем случае нельзя его стеклить. "
Заселись-ка ты, родной, в советскую двушку площадью 45 квадратов, а потом посмотрим, что у тебя будет на балконе - гриль или ты его застеклишь, чтобы получить лишние полезные метры площади!
Да, Илья, пиши больше подобных материалов, они возвращают веру в будущее.
У большинства читателей хватит мозгов отличить джинсу и заказуху от твоих реальных мыслей, мы не боимся что под видом репортажей ты нам впаришь рекламу.
то есть когда вам про одного застройщика Варламов пишет, что квартальная застройка из 10 этажек с башнями - это говно, которое обязательно превратится в гетто, а про другого застройщика, что квартальная застройка из 10 этажек с башнями - это цэеропейская конфетка, то вы сразу понимаете, что это никакая не джинса от Варламова)))
А что это кстати по вашей версии? Шизофрения?
Да, очень интересны такие посты. Читаешь, и в душе тепло разливается.)
> То есть квартира в хорошем районе стоит примерно в 1,44 раза дороже, чем в среднем по городу
> Это не такая уж фантастическая наценка за достойные условия жизни.

Богатым сложно понять, но разница в 1.44 раза - это разница между "могу купить трешку" и "хватает только на двушку".
Если в семье 3 и более человек - то разница в качестве жизни между двушкой и трешкой перевесит любые прозрачные двери в подъездах.

P.S. Судя по карте, район на окраине.


Edited at 2019-03-06 09:47 (UTC)
Так где предполагается парковка автомобилей жителей этих квартир?
Мечта урбаниста конечно, чтобы "НИГДЕ". Просто вычеркнуть автомобиль из анализа как совершенное зло.

Но очень сомневаюсь, что жители Новосибирска, купившие квартиры по цене в 1,5 раза выше средней, готовы на велосипеде ездить или счастливы лучшему в мире общественному новосибирскому транспорту.
Как минимум, на 1 квартиру приходится одно авто, а то и больше.
С высоты твоего дохода, Илья, конечно легко и просто делать вывод "Стоит ли переплатить в полтора раза за жилье более высокого качества? Разумеется, да!"
Как будто люди тупые жлобы и у каждого есть 3.5 ляма, но они вместо этого думают "неее, сэкономлю, куплю говно за 2, еще полтора останется". Да у них просто нет этих лишних 1.5 миллионов и неоткуда взять с их доходами. Однушка за 2 ляма - это платеж скажем 20 тыс. в ипотеку, такой в принципе потянет человек с доходом тысяч в пятьдесят. Чтобы купить жилье более высокого качества за 3.5 надо платить уже 35 тысяч. Сколько тогда надо зарабатывать? Шестьдесят, семьдесят? Я понимаю, что для тебя что 50, что 70 - это какие-то смешные жалкие копейки, но обычные люди в стране живут именно так. И пятьдесят тысяч - это еще даже много. И пока население не станет массово зарабатывать больше, неоткуда ждать и качественного (=более дорогого) жилья, увы.
А не надо считать
А не надо смотреть сколько такое жиьье стоит по рыночной цене.

Она завышена в силу того, что так мало кто строит.

Важнее себестоимость - а она такая же как при "привычном" подходе!

Когда все станут делать так, тогда и средняя цена выровняется под кошелек покупателя!

Это спекулятивный "рынок",
и в "массовом" сегменте до
70%(а в "илитном" до 90%) рыночной цены создается вовсе не строительно-монтажными и отделочными работами, а чисто "непроизводственными", подверженыхми спекуляции факторами(и возрастающими следом налогами тоже)!

И как любой спекулятивный рынок - он подстраивается под кошелек покупателя.
Все строить будут так - будут и цены "привычные"!
дома и квартал примыкает к реке. за это люди в т.ч переплачивают в коэффициенте 1.44 к средней цене м2 по городу. возможно, там и годную набережную в будущем обустроят.
репортажи про хорошее- нужны. прежде всего чтобы людям вставлять мозх на тему перспективности вложения денег во что-то приличное. даже если и в полтора раза дороже- зато и выгода в дальнейшем будет очевидна. в отличие от человейников.

про плохое- тоже писать нужно тк у людей- и взгляд "замыливается" когда видишь пиздец ежедневно. нужно указать что именно плохо а не просто ругать. и ещё- пиздецы надо показывать для того чтобы расшевеливать на местах глав местных администраций и создавать запрос на перемены к лучшему. особенно когда касается благоустройства- когда за те же деньги делают унылое гавно вместо продуманного использования территории.
Варламов всего лишь на деньги застройщика рекламирует человейники с завышенной в три раза стоимостью.
...Одно обидно. Если так пойдёт дальше, мне не о чем будет писать!

ну как? про шлюх же
Малоэтажные, многоэтажные - это всё фигня. Многоэтажность не порок. Нью-Йорк и любой американский мегаполис тому подтверждение. А вот российское быдло любой квартал (хоть многоэтажный, хоть малоэтажный) превращает в гетто. Поэтому бороться нужно не с многоэтажностью, а с быдлом.

Edited at 2019-03-06 10:12 (UTC)
Блин, когда Варламов приехал в мой город, я наконец-то понял тех чуваков, которые кричат в каментах "джинса! заказуха!" Браво, европейский берег! Наконец-то отдел маркетинга научился чему-то, кроме спама убогими билбордами на улицах и видеороликами в лифтах.
вообще-то для того, чтобы в отделе маркетинга замкадского застройщика, кому то вообще пришла мысль нанимать русофобскую шлюху Одувана, в этот самый отдел маркетинга должны были набирать не по профессиональным качествам, а например по факту принадлежности к сексуальным меньшинствам)))
А если эта Брусника набирает маркетологов-непрофессионалов, то с чего вы взяли что она набирает профессионалов-бетонщиков?
хорошо быть здоровым и богатым. 9млн, что просят за трешку - это зарплата новосибирца за 25 лет (средняя, по официальным данным). если добавить отделку и мебель, то получится зарплата за всю жизнь. причем место у домов откровенно плохое. метро далеко, рядом ничего нет, а единственный выезд на большевичку, на которой всегда беспробудная пробка.
← назад