Не верьте Варламову! В Питере нет и не будет гетто!

Пришли прекрасные новости из Питера! Точнее, из-под Питера. Девелоперы, похоже, решили освоить ещё несколько сотен гектаров бывших колхозных полей и построить свои муравейнички! По этому поводу даже запустили кампанию в СМИ под лозунгом "Варламов дурак, а мы – молодцы!".

Итак: "В Мурино можно возвести ещё порядка 3 миллионов кв. м, в Янино – около 2 миллионов", – радостно сообщает нам "Фонтанка"! Чтобы вы понимали, это жильё для 300 000 человек. То есть это целый Тамбов или Якутск на окраине Питера. Это в 10 раз больше, чем проживало в том же Мурино на 1 января 2018 года, и в 4-5 раз раз больше, чем в Кудрово.

Но "Фонтанка" продолжает:

"Урбанист Илья Варламов любит пройтись по свежезастроенным окраинам Петербурга и рассказать, как всё плохо, он часто пугает превращением пригородных многоэтажных районов в замкнутые, неблагоустроенные, густонаселённые "резервации" с набором проблем. Количество выданных здесь разрешений на строительство позволяет судить о будущих десятках миллионов квадратных метров нового жилья. При этом эксперты считают, что угроза маргинализации скорее нависла над центральными кварталами города на Неве".

Так, простите, 5 миллионов уже во втором абзаце превратились в десятки миллионов. То есть на окраинах Петербурга появится жильё для миллиона человек!

Отлично, и эксперты уверяют, что бояться не надо, что Варламов всё врет, никаких гетто у нас не будет. Подумаешь, построим десятки миллионов квадратных метров жилья без инфраструктуры, без рабочих мест, без перспектив. Устаревшее, дешёвое, наспех слепленное говно, которое будет раковой опухолью на теле Петербурга. Подумаешь, все эти новые подпетербуржцы будут штурмовать и без того перегруженную инфраструктуру города, который не был рассчитан на то, что колхозные поля превратятся в густонаселённые спальные районы. Главное, быстрее бабла срубить, пока лох бегает и думает, как бы ему скорее на шею накинуть удавку ипотеки.

Послушаем экспертов:

"Нужно иметь в виду, что подавляющее большинство покупателей там приобретают квартиры за деньги, это относительно благополучные люди. В этом принципиальное отличие нашей пригородной застройки от некоторых западных примеров, в частности печально известного Pruitt-Igoe.

У нас ситуация другая – смена социального состава и его деградация происходит очень медленно, то есть как минимум в ближайшем будущем мы подобной картины не увидим. Это случится, только если нынешние собственники полностью обнищают или уступят место более маргинальному сегменту".

Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков

"Во-первых, входная цена для покупки там квартир по сравнению, например, с глубокой областью всё-таки высока, а во-вторых, покупают квартиры в этих районах в основном молодые семьи, в том числе с детьми. Я думаю, что уровень жизни в этих районах даже подрастёт, так как к этим кварталам подтягивается и бизнес, и инфраструктура".

Руководитель проектов девелопмента компании ЦДС Александр Кириятских

"Гетто у нас не появятся из-за принципиальных различий России с США и Европой. Там это социальное жильё, за которое платит государство. У нас же квартиры в пригородах – это собственность, отсюда и другой портрет населения: молодые амбициозные специалисты из регионов, семьи, работники производств со средним уровнем зарплаты. Социальный состав пригородов у нас далеко не маргинален, и уже сейчас он гораздо лучше, чем в центре, где много коммуналок. Вот там население как раз маргинализируется".

Замдиректора института территориального планирования "Урбаника" Александр Холоднов

"Помимо жилых домов, крупные проекты, появляющиеся сейчас на окраинах, предусматривают различную инфраструктуру: магазины, аптеки, рестораны и кафе, образовательные учреждения, благоустроенные дворы с различными функциональными площадками и местами для отдыха жителей. В таких районах живут самые разнообразные категории жителей: от молодых людей и студентов до семей, что уже препятствует появлению гетто".

Группа ЛСР

Чего вам не говорят эксперты

Конечно, когда тебе надо продать миллионы квадратных метров, ты будешь соловьём петь – рассказывать, как ужасен центр Питера и какие клёвые и обеспеченные молодые ребята покупают себе модные бетонные мешки.

К сожалению, эксперты забыли рассказать, как такие районы превращаются в гетто. Уже. То есть это не вопрос будущего. Это вопрос настоящего.

Этап первый

Человек решает переехать в Петербург и купить свою квартиру. Ну или улучшить свои жилищные условия. Так как на нормальную квартиру денег нет, покупать приходится то, на что хватает. Тут-то и появляются эти чудесные муравейники. Покупка кажется перспективной, банк с удовольствием даёт кредит, молодая семья радуется собственному гнёздышку.

Очень быстро выясняется, что гнёздышко построено из говна и палок. Качество строительства плохое, дома с каждым годом ветшают и разваливаются.

Так как плотность населения очень большая, а застройка разреженная, образуется много пустырей. Территория приходит в упадок.

Выбраться из этой резервации на "большую землю" не всегда возможно. Метро так и не построили, дорог нет, а то, что есть, стоит в бесконечных пробках день и ночь.

Детские сады и школы переполнены, а возить ребёнка в нормальную школу не получается по описанной выше причине.

Бизнес почему-то не приходит... Из развлечений – только пивнушки. Выбор ресторанов и мест досуга крайне скудный. Чтобы получить качественные услуги, надо ехать "в город". Это очень точное народное выражение. Потому что город – это не только миллионы квадратных метров жилья, это возможность досуга и отдыха, рабочие места, развитые социальные связи. В городе люди встречаются, общаются, обсуждают дела, делают бизнес, отдыхают с детьми, смотрят кино, ходят в театр, гуляют по бульварам и наслаждаются видами. Спальные окраинные районы дать этого не могут.

Этап второй

Понимая, что качество жизни в новом районе не очень, те, у кого есть деньги, переезжают в другие, более гуманные к человеку районы. Начинается первая волна миграции. Свои квартиры они обычно не продают, так как получить за них хорошие деньги нельзя, а так "пусть хоть что-то будет на чёрный день".

На место уехавших собственников начинают приезжать арендаторы.

Пока что доля арендного жилья в новых районах под Питером не очень высока, но она будет расти. Например, в ноябре 2018 года в районе станции метро "Девяткино" (Мурино) сдавалось 215 квартир, у станции "Парнас" – 142 квартиры, у метро "Улица Дыбенко" (Кудрово) – 132 квартиры. То есть уже сейчас квартиры в новых районах сдают сотнями.

Арендуют квартиры уже не модные хипстеры (которые, по заверениям экспертов, их тут покупают), а гастарбайтеры... Тут можно долго кричать, что "Варламов всё врет", но давайте просто посмотрим на объявления в этих районах.

Объявления пишут на узбекском и таджикском. ДЛЯ КОГО?

Этап третий

Вслед за платежеспособными жильцами уходит бизнес. Частные детские садики, приличные рестораны и кафе, нормальные магазины. Качество жизни продолжает падать.

Новые жильцы не могут платить квартплату. Долги за коммуналку растут, управляющие компании работают всё хуже.

Падают и цены на квартиры. Они начинают терять ликвидность. Конечно, хитрые риелторы вам сейчас скажут, что средний рост в таких районах на недвижимость 20-25%. Да, это как средняя температура по больнице. Потому что люди до последнего отказываются верить, что их бетонный мешок никому не нужен. Сейчас на сайтах по продаже недвижимости тысячи объявлений, и многие из них висят годами.

А вот сами застройщики цены снижают.

Например, в августе 2016 года самую дешёвую студию площадью 21 кв. м в ЖК "Северная долина" (это Парнас) можно было купить за 2,13 млн рублей. Инфляция по итогам 2016 года составила 5,4%, в 2017 году – 2,5%, в 2018-м – 4,3% (и это только официальные данные). Если бы застройщик учёл инфляцию, как учитывают её продавцы продуктов, одежды, гаджетов и автомобилей, то реальная цена этой студии сегодня должна была бы составить минимум 2,4 млн рублей. А если приплюсовать 20-процентный рост, обещанный риелторами, – 2,88 млн. Но вместо этого студия дешевеет. Возможно, дорожают самые большие квартиры, но в случае с будущими гетто чем дороже квартира, тем бессмысленней инвестиция.

Большинство спальных районов сейчас находятся между вторым и третьим этапами. Но это не конец.

Этап четвёртый

На рынке начинает появляться более качественная недвижимость. Многие компании уже делают неплохие проекты с плотной квартальной застройкой средней этажности, безопасными зелёными дворами без машин и т.д.

Народ продолжает бежать из муравейников, цены на недвижимость падают. Начинается паника. Продать квартиру становится всё сложнее, а обеспечивать кредиты надо. Всё больше людей сдаёт квартиры.

Чем больше арендаторов, тем быстрее район приходит в упадок. Новые жильцы уже не рассматривают район как свой: это не их земля и не их дом. Они не берегут общее имущество, они быстро меняются, и люди перестают узнавать соседей.

Происходит рост преступности.

Этап пятый

До этого этапа мы ещё не дошли, хотя первые сигналы есть.

"Как пояснили 47news в ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти, в связи с напряжённой криминогенной обстановкой в густозастроенных районах Кудрово, Новодевяткино и Мурино было принято решение проводить на системной основе патрулирование улиц.

Рейды будут проводиться совместно сотрудниками УМВД по Всеволожскому району и сотрудниками Главка".

Криминал – это последняя капля для многих людей. Если с мусором, отсутствием инфраструктуры, пробками люди готовы мириться, то с насилием и криминалом – нет.

А потом эти районы превращаются в гетто. Грязные и опасные районы, в которых никто не хочет жить. В квартирах живут малообеспеченные рабочие, гастарбайтеры, или остаются те, кому просто ехать некуда.

Вот и всё.

Мой вам совет. Если вам очень хочется купить себе бетонный мешок, арендуйте на полгода квартирку в Парнасе, Мурино или Кудрово. Поживите, посмотрите, а потом подумайте, готовы ли вы это покупать.

Началось