10 причин, почему мы до сих пор так плохо строим жильё

Строительство жилья – тот редкий случай, когда предложение рождает прежде всего не спрос, а свод нормативов и правил. А поскольку стандарты – СНиПы и СанПиНы – почти не менялись с 1970-х годов, то истоки проблем у советских микрорайонов, современных кварталов и новой застройки в исторической среде ровно одни и те же. Отсюда постоянно прогорающие магазины на первых этажах жилых домов, гигантские пустые дворы и проблемы с парковкой. Strelka Magazine разобрался, из чего складывается непригодная для жизни среда.

КВАРТИРЫ ПОЧТИ НЕВОЗМОЖНО ПЕРЕПЛАНИРОВАТЬ

По нормативам нельзя менять контуры мокрых зон, и это при том, что зачастую кухни и санузлы запланированы маленькими и неудобными – 5-метровая кухня считается достаточным минимумом для однокомнатной квартиры. Современному образу жизни, когда молодёжь без детей предпочитает студии, а семье нужна большая кухня-столовая, такие варианты планировок никак не соответствуют.

НЕРЕНТАБЕЛЬНЫЕ ПЕРВЫЕ ЭТАЖИ

Традиционно считается, что жильё на первых этажах ущербно: любопытные заглядывают в окна, посторонним легче проникнуть внутрь, туда не проникает солнечный свет, нет никакого вида. Стоимость квартир там в среднем на 20 % ниже. При этом активно использовать первый уровень под коммерческие помещения не даёт слишком маленькая высота этажа: полноценным объектам торговли и услуг требуется минимум 3,8 метра, а норматив предполагает только 3. При этом организовать сквозные подъезды с входами со стороны проезжей улицы, чтобы увеличить количество клиентов, невозможно.

ДОМА НА 1000 КВАРТИР ИЛИ ПУСТЫНИ 9-ЭТАЖЕК

Дело в том, что нормативы, по которым необходимо обустраивать городские территории, расписаны исходя из микрорайонной застройки в 60 гектаров. Это создаёт разреженную городскую среду с большими дворами, одной-единственной улицей и зеленью, которая заполняет пустые пространства, – вспомните типовой советский микрорайон. Если те же нормативы применять к небольшим территориям, например к кварталу в 5 гектаров, то для обеспечения территории необходимыми улицами, дворами и инфраструктурой приходится минимизировать пространство для строительства. В погоне за прибылью застройщика это приводит к стоящим рядом высоткам по 16–25 этажей.

СЛИШКОМ БОЛЬШИЕ НЕОБУСТРОЕННЫЕ ДВОРЫ

Установленное расстояние от площадок общего пользования (детских, спортивных или для сбора отходов) до окон жилых домов – 12–20 метров, из-за этого любой двор разрастается до 1 гектара – такой крайне трудно и накладно поддерживать в хорошем состоянии. Показательный пример – двор в пятиэтажной хрущёвской застройке: газоны и деревья, которые заполняют пустые пространства или бесконтрольно разрастаются, а земля становится одним из источников городской пыли.

ПАРКОВКА, КОТОРУЮ НЕВОЗМОЖНО СДЕЛАТЬ ЦИВИЛИЗОВАННОЙ

Согласно нормативам, места автостоянок должны находиться на расстоянии 10–50 метров от жилых домов, при этом на каждую машину отводится минимум 2,5×7,5 метра. При всём желании автомобиль не получится парковать на внешних улицах квартала: они оказываются недостаточно широкими. Многоэтажный паркинг придётся выносить далеко за границы квартала, поскольку чем больше машино-мест, тем дальше от жилых окон он должен располагаться. А удобные для всех встроенные парковки нужно, по нормативам, закопать под землю, делая их баснословно дорогими и неокупаемыми.

В результате машины беспорядочно скапливаются внутри дворов, занимая собой все образовавшиеся в избыточном пространстве лакуны. Отсюда хаотичная парковка, дискомфорт для детей и пешеходов, постоянные пробки на въезд и выезд.

ТЕРРИТОРИЯ ШКОЛЫ – СЛЕПОЕ ПЯТНО ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ РАЙОНА

Участки школ и детских садов должны отстоять от улиц минимум на 25 метров, в итоге они занимают около 20 % территории микрорайона. Они изолированы от остального пространства забором и используются не более 10 часов в сутки 190 дней в году. Огороженные зоны приходится всё время обходить, удлиняются маршруты внутри квартала, а у жителей нет доступа к игровым и спортивным площадкам. Таким образом, для многих пространство школы – это бесполезное "белое пятно".

СКОРОСТНАЯ МАГИСТРАЛЬ ВМЕСТО ТИХОЙ УЛИЦЫ

Сегодня ширина улиц в жилых районах может достигать 100 метров (для сравнения: ширина Тверской – всего 40 метров), а их озеленение не регулируется. Очевидно, что гулять вдоль таких многополосных и по факту высокоскоростных магистралей (ширина полосы – 3,75 метра) абсолютно некомфортно и опасно. Причём, чтобы найти пешеходный переход, нужно пройти не меньше 300 метров.

ПУСТЫРИ ВМЕСТО ДОРОЖЕК

Из-за разрешённого размера квартала или микрорайона плотность улично-дорожной сети в среднем составляет 8 километров на квадратный километр, а дома могут отстоять друг от друга на расстоянии до 150 метров. На таких территориях получается мало автомобильных и пешеходных дорог и много открытых пространств, которые никак не используются. Отсутствие улиц с хорошей проходимостью мешает развитию торговли и объектов инфраструктуры. Это заставляет жителя дома садиться в автомобиль, чтобы добраться хоть до чего-то, и способствует росту преступности: вокруг только пустые пространства без магазинов и офисов.

ЕСТЬ ЗЕЛЕНЬ, НО НЕТ ПАРКОВ

Правила регулируют только общий процент озеленения, а не озеленения общего пользования, а пешеходные дорожки и площадки могут составлять не более 30 % отдельно взятого участка. Все эти несоответствия и ограничения мешают устройству в районе нормального парка или сквера со спортивной и развлекательной инфраструктурой: необходимые 25 % зелёных территорий размазываются по участкам школ и дворам, а там, где всё же возникает приличных размеров массив зелени, нет места для дорожек и площадок.

НЕПРОХОДИМЫЕ СПАЛЬНЫЕ РАЙОНЫ ВМЕСТО ПРИГОДНОЙ ДЛЯ ЖИЗНИ СРЕДЫ

Если возле дома негде гулять и заниматься спортом, негде покупать продукты и лекарства, встречаться с друзьями и стричься, невозможно найти себе офис, то в таком доме человек будет только спать и тратить время в пробках, чтобы добраться в магазин, до работы или нормальных развлечений.

Текст: Юлия Шишалова, Strelka Magazine