Реновация: чему не стоит учиться у японцев
Существует миф о том, что японское массовое жильё рассчитано на 40 лет. На самом деле это не совсем так. Речь не идёт о низком качестве японских домов или о том, что к 40 годам здание безнадёжно ветшает. Просто 40 лет, с точки зрения японских властей, – это идеальное время для реновации местного аналога хрущёвок.
А поскольку под реновацией понимается не только модернизация, но и снос, сейчас более 60% домов в Японии построено после 1980 года. Правда, эта статистика учитывает и частные дома, но данные всё равно показательны. В США, например, дома сносят в среднем после 100 лет службы.
Массовое жилищное строительство, как и у нас, появилось в Японии в середине XX века. Тогда власти несколько легкомысленно заявляли о том, что новые дома прослужат народу 150 лет. На самом деле это, конечно, совсем не так. Пятиэтажки сейчас массово сносят, а на их месте вырастают... Скоро сами увидите.
Важную роль в японской реновации играет опасность землетрясений. До 1981 года, когда были приняты более жёсткие нормы сейсмоустойчивости, в стране было построено около 1 миллиона квартир. К 2013 году реновация затронула лишь 218 многоквартирных домов с 15 тысячами квартир, то есть всего 1,5% от общего числа зданий, которые необходимо модернизировать.
Надо сказать, что в полном объёме (а именно этого хотели бы власти) реновация в Японии невозможна, потому что в ряде случаев она невыгодна для владельцев жилья.
01. Район заботливо обнимают многоуровневые эстакады.
02. Впрочем, настоящего японца это не смутит.
03. Давайте посмотрим на карту! О! Как же это нам знакомо! Бесконечные коробочки пятиэтажек!
Такие есть в любом городе России. Разница только в том, что в Токио они стоят чуть плотнее, чем у нас.
04. А так в целом всё такое же. В центре района – школа и бейсбольное поле.
05. Сами пятиэтажки очень простые.
06. С 1981 года японские дома должны выдерживать точки силой до 7 по японской шкале интенсивности землетрясений. "Хрущёвки" новые нормативы никак не защищали. После разрушительного землетрясения 2011 года власти провели ещё одну кампанию по повышению сейсмоустойчивости жилых домов, однако многие жильцы отказывались от модернизации. Во-первых, она была слишком дорогой, во-вторых, решение об укреплении здания могло быть принято только после согласия 4/5 жильцов. Такого единодушия добиться трудно.
07. Тем не менее, для Японии подобные районы уже редкость. Их всё меньше и меньше становится с каждым годом.
08. Их сейчас активно сносят, и на освободившейся земле стоят многоэтажные дома.
09. Пятиэтажечки зажаты среди новостроек.
10. В ближайший год их должны снести.
11. Архитектура немного отличается от привычных хрущёвок. Например, коридоры и лестницы открытые: климат позволяет.
12. Доступ в квартиры из коридора, лестница всего одна, с торца здания, нет привычных нам подъездов. Всё ради экономии.
13. На первых этажах иногда располагаются детские сады. В отличие от школ, которые имеют большую территорию, детские сады в Японии принято делать в жилых домах. Это всегда лучше, чем большой детский сад российского типа. На этом фото обратите внимание на двери – они все одинаковые. Менять двери запрещено.
14. Места внутри квартирки мало, так что все сушат бельё на балконах. Их, кстати, запрещено стеклить.
Квартиры в японских "хрущёвках" были самым популярным новым жильём на рынке недвижимости до конца 70-х, во многом благодаря Жилищной финансовой корпорации. Средний японец мог довольно легко выплатить ипотеку. Людей в этих квартирах привлекала прежде всего кухня-столовая и туалет "в западном стиле".
15. Вот так выглядит коридор. Опять же, смотрим на двери: никто не ставит себе разные, как у нас. Максимум можно подкрасить. Цвета всего два – зелёный и голубой, они чередуются.
16. Несмотря на то, что в этом районе живут самые бедные японцы, поражает чистота! Всё вылизано! Везде порядок.
17. В таких районах поражает непривычный нашему глазу контраст. С одной стороны, тут всё ветхое и ржавое. Могут стоять какие-то покосившиеся дорожные знаки, в которых ржавчина проела дыры, или вот такой вот дряхлый навес для велосипедов. При этом все дорожки будут в идеальном состоянии, везде чисто, ни одной ямки. Очень непривычно )))
18. Отдельная тема в Японии со стариками. После выхода на почётную пенсию пожилые люди продолжают заниматься общественно полезным трудом. Они участвуют в жизни района, следят за порядком, ухаживают за растениями, пока молодые работают. В некоторых районах есть своеобразные советы старейшин, где тусуются пенсионеры и решают судьбы своих дворов.
19. Ещё бросается в глаза отсутствие машин. Машина в Японии – это очень дорого, и в подобных районах они редкость. На целый дом может быть всего несколько автомобилей.
20. Зато тут нет пустырей! Вся земля ухожена: японцы, как и мы, разбивают тут огороды.
21. Повсюду маленькие садики и грядки.
22. В этом они очень похожи на нас. Иногда кажется, что ты не в Токио, а где-нибудь в Ярославле или Челябинске ходишь.
23. Ну не прелесть? Не хватает только композиций из пластиковых бутылок и покрышек!
24. Вот такие общественные пространства народ себе организовывает под окнами.
25. Все парковочные места платные! Если место не выкуплено, оно блокируется такой вот металлической конструкцией, чтобы никто не смел туда ставить машину. Для нашего человека это непривычно. Как это? Оно же всё равно свободно! А вот так: в Японии вся парковка платная! Так что либо плати, либо катайся на метро.
26. Занято очень мало мест.
27. Платная стоянка. Принадлежит городскому району Тацуми. Запрещено парковаться машинам, у которых нет разрешения. Нельзя стоять с включённым двигателем (запрещено токийским регламентом о дорожном движении). Пожалуйста, выключите двигатели!
28. Как такое возможно?! Кто-то кинул машину на газон! О, УЖАС!
29. Вид на зону около подъезда. Оцените чистоту.
30. Около каждого подъезда – набор мётел, чтобы можно было убраться. Убираются сами жители.
31. Ещё всегда есть кран с водой, чтобы можно было набрать в ведро. И обратите внимание на безопасность: можно спокойно оставлять инвалидную коляску под лестницей! Никто её не тронет.
32. Детский сад выглядит так:
33. Или так. Он располагается на первом этаже и имеет небольшой участок для игр.
34.
35. Около входа в детский сад – загон для колясок. Родители с утра привозят детей и оставляют коляски до вечера. Их никто не тронет и не украдёт.
36. Также везде свободно стоят велосипеды. Многие спрашивают, зачем тогда решётки на окнах. Они для безопасности. В таких квартирах часто нет кондиционеров, и летом все открывают окна. Чтобы дети не выпали, везде ставят решётки. Подобная практика повсеместно встречается в Китае и в Израиле.
37. Главная улица в районе. Тротуар отделён от дороги зелёными насаждениями.
38. Ограничение скорости – 30 км/ч, при том что дорога широкая и пустая.
39. Пешеходный переход подсвечивается сверху, есть островок безопасности.
40.
41. Слишком много проводов.
42.
43. Все тротуары отделены от дороги заборами, что совсем не круто, при том что машин тут нет, как вы уже поняли. Изредка кто-то проедет на велосипеде.
Любопытна история 12-квартирного дома, построенного в 1957 году возле парка Мэйдзи в Токио. Его реновацию не могли запустить целых 15 лет, потому что это было слишком дорого. В конце концов собрание жильцов решило, что выгодней всего будет снести дом и построить на его месте новый!
Каждый заплатил по 28 миллионов иен (по сегодняшнему курсу это 14,6 млн рублей) и получил новый дом. В доме было уже 16 квартир, и прибыль с продажи 4-х "лишних" старые владельцы поделили между собой.
44. И вот эти дома сносят... А что строят на их месте? Правильно! Гигантские многоэтажные муравейники!!!
Кстати, насколько я понял, заблокировать инициативу о реновации дома могут даже арендаторы квартир. Непонятно только, прямо или косвенно. Но логично, что владелец квартиры не сможет проголосовать за снос дома в ближайший год, если арендатор, скажем, защищён договором на два года.
45. Самое дешёвое и примитивное жилье. На месте 5-этажек лепят 14-этажки (и выше).
Сейчас возможность построить более крупное здание на месте снесённого – одно из негласных правил участия девелопера в реновации. Продажа дополнительных квартир помогает компенсировать затраты на перестройку. Охотнее всего девелоперы участвуют в реновации в крупных городах, потому что недвижимость там дороже.
В ряде случаев реновацию ограничивают нормы этажности и инсоляции. Отсутствие возможности построить более высокое здание обычно отпугивает застройщика.
46. Без дворов, без зелени. Ужас. Реновация в худшем своём проявлении.
47. Посмотрите на двор – вот таким он получается.
48. Принцип дома такой же: несколько подъездов и коридорная система. Всё открыто.
49. Так как машин очень мало, парковочных мест на огромный дом сделали всего два десятка.
50. Зато много велопарковок.
51. Почти все жители будут ездить на велосипедах – это сегодняшняя реальность в Токио.
52. Вот так выглядят парковки для велосипедов. Кстати, велосипеды здесь не воруют, и, следовательно, их не приковывают ни к чему.
53. Как можно заметить, детских площадок или каких-то зелёных зон нет совсем.
54. Каменные джунгли
55. Коридоры выглядят так.
56. Почтовые ящики
57. Из приятных деталей: около лифтов на каждом этаже есть лавочка, где можно подождать, пока лифт приедет.
58. В лифте есть зеркало, что хорошо, и 3 (!!!) панели с кнопками. Зачем? Зачем три?!
59. Из приятного – окошки на дверях. Странно, почему в России все лифты глухими делают?
Должно быть окошко, чтобы человек видел, как он едет.
60. Японцы очень любят тактильную плитку. Начинается путь слабовидящего прямо от выхода из лифта!
61. Дальше она повсюду.
62. Пандусы
63. Решётки ливнестока такие, чтобы в них не проваливалось колесо велосипеда или коляски.
В целом ничего хорошего в японской реновации нет. На месте убогого жилья они строят ещё более убогое жилье. Но тут своя атмосфера. Надеюсь, в Москве подобного не произойдёт. В этом плане Япония пример того, как НЕ надо делать!
Подготовлено в интересах мэрии Москвы
Чему нам стоит поучиться у японцев
