Advertising

Из чего складывается стоимость хорошего жилья

-=«Вести бизнес без рекламы — все равно что подмигивать девушкам в полной темноте. Включим свет для ONLY»=-

Так вышло, что я в последнее время изучил очень много жилых комплексов по всей России. Это и очень качественные современные проекты, это и ужасные муравейники. А еще я общался с разными застройщиками и чиновниками. Каждый раз я задаю вопрос: "Ну вы же видите, что происходит! Вы же видите, во что вы превращаете Россию! Зачем? Зачем вы это делаете?"

Но еще интереснее вопрос: "Почему вы этого не делаете?" Например, я могу еще понять (с большой натяжкой), зачем застройщик делает 20 этажей вместо 10. Есть участок земли, нужно построить необходимое количество квадратных метров, получить деньги, отдать кредиты, ок. Но вот что мешает делать нормальный двор? Или нормальные подъезды? В стоимости проекта – это же копейки. Вопрос исключительно в подходе к своей работе. И тут почти всегда ситуация плачевная. Но есть и исключения.

Недавно ко мне обратился один московский девелопер с просьбой прорекламировать их квартал. Он, кстати, очень неплохой по московским меркам, хотя и высоковат. В общем, я решил осуществить свою давнюю мечту и расспросить для вас все детали строительного бизнеса в России. Девелопер честно и открыто ответил на все каверзные вопросы, пустил на стройку и раскрыл всю кухню.

Изучать строительный рынок будем на примере квартала апартаментов бизнес-класса в Филях ONLY.

Сразу оговорюсь, что ONLY — квартал апартаментов. Но между квартирами и апартаментами границы размываются. Эти форматы часто рассматриваются покупателем как единое предложение рынка. Поэтому в данном посте, для удобства, буду использовать формулировку «квартиры».

Для начала небольшие вводные.

Средняя цена квадратного метра в Москве — 175 000 рублей. Дешевое жильё стоит в районе 110 тысяч рублей, а дорогое — около 300 тысяч.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Считают, что 175 тысяч — это цена “комфорта”. Правда, не все критерии "комфортности" чётко определены. Например, наличие детских зон и зон отдыха желательно, но необязательно. Но есть и точные параметры. Потолок должен быть не ниже 2,7 метров, а площадь квартиры — не меньше 28 кв. м. Жилую недвижимость дороже 175 000 условно можно отнести к премиум-классу. Дешевле 175 000 — к эконому.

Сейчас на рынке жилья проседание цен, взгляните на график цен за последние 5 лет.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Самое интересное. Из чего же складывается такая цена?

Самая большая часть расходов — строительство. На него приходится примерно 40% от всех затрат. Следующие две крупные части — внутренняя отделка и приобретение проекта. Ниже приведен график расходов на примере квартала ONLY.

Это самая интересная часть нашего исследования. Тут видно, на чем можно сэкономить. Но самое главное, видно, на чем экономить нельзя! Давайте разберем некоторые пункты.

Затраты на рекламу находятся в пределах 1,5-2,5%. Если больше, то тут два варианта: либо у проекта неэффективное управление, либо жилой комплекс настолько некачественный, что на его продажу приходится тратить больше денег.

Расходы на рекламу на старте проекта — приблизительно 10 млн рублей в месяц. Рекламный бюджет складывается из нескольких факторов: известность бренда, класс объекта, стадия готовности, сезонность и тп. Поэтому бюджет на рекламу неравномерный и изменяется с развитием проекта. Постепенно бюджет уменьшается до 5 млн рублей в месяц, потому что девелопер продолжает использовать только эффективные инструменты конверсии.

У ONLY бюджет на рекламу меньше чем у остальных. Топовые застройщики за 2 месяца могут потратить на рекламу больше денег, чем ONLY будет тратить 2 года. А все потому, что у ONLY эффективный рекламный отдел, в котором конверсия из звонка в сделку составляет 7%, в то время как для остального рынка нормальным показателем считаются 3%.

Но самое интересное – это благоустройство!

Затраты на благоустройство составляют 2,6% от себестоимости жилья. В ONLY в стоимость каждого квадратного метра жилья заложено 4500 рублей за благоустройство.

ONLY сделали очень красивый двор! В этот двор нет доступа машин! Вообще никакого. То есть, это правильный двор, каким он должен быть. Для проектирования двора пригласили хороших архитекторов — бюро Wowhaus. Они делали Крымскую набережную в Москве! И посмотрите, как круто вышло. Двор в ONLY — это место рекреации, место, куда будет не страшно отпустить детей погулять. И все это счастье стоит всего 2,6% от стоимости квартиры.

Почему?! Вот почему другие застройщики так не делают? Покупатель эти проценты не заметит, зато не будет жить в говне.

Стоимость качественной стройки квадратного метра жилья в Москве — около 70 тысяч рублей. Она может быть еще больше, если застройщик использует дорогие материалы для оформления фасада.

Кстати, тут я с интересом узнал, что стройка в Москве стоит дороже, чем в том же Питере. Например, бетон может быть в два раза дороже! В Москве есть деньги, а спрос рождает предложение. Зарплаты на московских стройках тоже выше.

Квартал ONLY относится к бизнес-классу, затраты на фасад тут около 700 млн рублей. В стоимость входят немецкий оконный профиль, японские стекла с нанонапылением, клинкерный кирпич, керамогранит и архитектурная подсветка, меняющая цвет в зависимости от времени суток и года. Фасады в классе «эконом» и «комфорт» будут попроще.

Днём фасад в ONLY будет выглядеть так.

А так — ночью.

Себестоимость квадратного метра бизнес-класса в Москве — 170 тысяч рублей.

Ладно. На этом месте читатель хочет спросить, а что же зарабатывает девелопер???

20% — рентабельность девелоперского бизнеса в Москве. Она не берется из воздуха. Инвестору нужно иметь прибыль больше, чем если бы он эти деньги просто положил на депозит в банк. Продолжительность девелоперского проекта 3-4 года, потенциальные 20% прибыли от проекта делим на количество лет — получаем 5-6,7%. Цифра стремится к ставкам депозита в крупнейших, мало рискованных банках. Ни один инвестор не будет вкладывать свои деньги под меньший процент, чем у банковского депозита.

Если девелопер получает прибыль больше 20% — значит, он гений. Если меньше — значит, он не очень хороший девелопер.

Но это ситуация, если вы вдруг решите строить на свои. А если не на свои, то придется брать кредит. При нынешних ставках надо закладывать еще процентов десять сверху.

И вот мы подходим к итоговой цене.

204 000 рублей — минимальная средневзвешенная цена за проект бизнес-класса, по которой девелопер может продавать жильё. Эта цифра получается, если добавить 20% к посчитанной себестоимости в 170 000 рублей.

Школа, детский сад, парковка — дополнительные расходы, которые повышают стоимость квартир.

Для любого девелопера паркинг — это убыток или самоокупаемость, в лучшем случае. Чем больше уровней и сложнее геология, тем выше убытки. Но делать паркинг всё равно надо. Когда формируется цена на него, учитывается рыночная цена и класс жилья.

У паркинга в ONLY сложная и качественная гидроизоляция (квартал стоит у реки), износостойкая отделка, проведены все инженерные системы (вентиляция, отопление, канализация, водоотвод, и т.п.). Всего сделано 173 машино-места по 37 кв.м, с учетом рампы и проездов. Паркинг очень удобный, консультанты проверили в нём каждый поворот. Площади парковочных мест у конкурентов меньше.

2,8 млн рублей — себестоимость строительства одного парковочного места. Справедливая цена должна быть 3,5-4,5 млн, но это невозможно из-за рыночной цены в 2-3 млн.

Кстати, часто цену машиноместа в подземном паркинге сравнивают с ценой квартиры. Но это не совсем верное сравнение. Не забывайте, что копать под землей всегда дороже, чем строить вверх.

В целом, квартал ONLY очень неплохой. Очень хорошая концепция, прекрасное место, крутой двор. Меня, если честно, смущает только этажность. Сюда бы да 8 этажей, как в Финляндии, и было бы совсем хорошо... Но тут проблема места. Если бы этот дом строили в центре Москвы, то можно было бы делать меньше этажей и продавать дороже. А в этом месте сегодня народ не готов платить за низкую этажность.

В квартале ONLY 16 этажей. Не 8 этажей, потому то при себестоимости квадратного метра в 170 000 и при цене в 204 000 строить невыгодно, а при цене в 350 000 — жильё в этом районе не купят.

На чем же можно экономить?

У девелопера есть 4 варианта заработать больше денег: жадный, механистичный, умный и быстрый.

Жадный способ: экономия на качестве материалов, подрядчиках, инженерии.

Механистичный способ: экономия за счет стандартизации процессов, строительства типовых домов, рекламы и всего остального. Такой способ работает только в классах «эконом» и «комфорт», потому что состоятельный покупатель хочет интересное индивидуальное жильё.

Быстрый способ: экономия за счёт быстрой стройки. Стоимость денег, взятых у инвестора или банка — 9-12% годовых. Быстрее построив и продав проект, девелопер сэкономит 90 000 000 - 120 000 000 рублей в год на каждый занятый миллиард. Этот способ работает только для подготовленных девелоперов, которые могут быстро продавать квартиры. ONLY сочетает такой способ с умным.

Умный способ: создать проект, который не с чем сравнить. По этому пути пошел ONLY. В их проекте благоустройство от архитектурного бюро Wowhaus, чистовая отделка, двор без машин. Похожие проекты в Москве найти очень сложно.

Что еще интересного?

Все квартиры в ONLY продаются уже с отделкой! Для России это очень необычная история. А вот в Европе и США — стандартная практика. Представьте новостройку, где никто не делает ремонт! Я покупал квартиру в новостройках два раза. И я хорошо помню весь тот ад на несколько лет, когда кто-то штробит стены, кто-то пилит пеноблоки, а кто-то отключает электричество! Я отлично помню, как 3 года был засраный лифт и убитый подъезд, как все было в пыли и строительном мусоре. Велосипед нельзя было оставить в коридоре, так как таджики, делающие ремонт у соседей, его просто воровали. А охрана ничего не могла сделать, потому что стройка = проходной двор.

Это такой ад, что я решил больше никогда в жизни не заселяться в новостройку. Лучше переплатить немного, но сразу начать нормально жить.

У ONLY очень крутая отделка. Есть несколько вариантов по цветам и качеству. Везде немецкая сантехника, подключенная кухня с техникой от Electrolux. Сразу после сдачи дома можно заселиться и жить.

Так представил застройщик варианты отделки в шоу-руме.

Вариант оформления в тёмных тонах.

Такая же планировка, но больше светлых тонов.

Шикарные спальни.

А вот оформление детских комнат.

На что обратить внимание, если придете покупать квартиру?

Посмотрите на стройку. Я был на многих московских стройках и такой чистоты и порядка не видел. Я специально не буду вам тут выкладывать фото, как все материалы лежат аккуратно на поддонах, как рабочие опрятно одеты и работают прямыми руками. Подумаете, что это постановка для рекламы. По стройке сразу видно, какой подход к делу у застройщика.

Проект получается очень интересным, особенно если двор реализуют так, как на фото. Единственное, я бы еще крышу сделал эксплуатируемую! Вот это было бы совсем хорошо. Но в начале не подумали, а сейчас поздно все пересогласовывать. Эксплуатируемую крышу смогут без проблем оформить жильцы после сдачи дома.

А теперь самое интересное. Сегодня застройщик будет отвечать на ваши вопросы в комментариях. Спрашивайте, что интересует по современному жилому строительству.

И еще, если вы уже купили квартиру в ONLY и готовы дать небольшое интервью, напишите мне на почту 7967738@gmail.com.