Как строить удобные города



Возможно ли строить много жилья по вменяемым ценам с одновременным созданием удобной городской среды? Чтобы улица была общественным пространством, а над людьми не нависали огромные дома-стенки? Да, возможно, но для этого нам придётся немного абстрагироваться от текущего вида за окном.



Застройка – самый важный аспект городского планирования, где должны сходиться интересы города, девелоперов и будущих жителей. Одни хотят получить больше денег с минимальными затратами, вторым важен вопрос содержания и чтобы не было трущоб, а третьи хотят жить достойно, без отвратительного вида из окна и с чистым лифтом.


Микрорайоны

Говоришь "микрорайон", а представляешь панельный спальный район с одинаковыми домами. Этот тип планирования в России прошёл долгий путь: от самостоятельной городской единицы до сверхплотных спальных районов без какой-либо инфраструктуры.



Можно продолжать строить как последние 30 лет со свободной расстановкой домов, но тогда в минусе остаётся город и жители:

• Муниципальным службам или управляющей компании придётся тратить огромные ресурсы на содержание пустырей вокруг домов, а жителям – за это платить. Если за домами и территорией следит несколько фирм, то разграничить участки будет крайне проблематично (привет заборам!);
• Улиц нет, вместо них – запаркованные сквозные дворы;
• Магазин с разливным пивом или парикмахерская "У Лизы" будет не на первом этаже улицы, а в вашем дворе: улиц-то в привычном понимании нет;



• Слабовыраженное разделение на публичное пространство и частное. Вам, может, повезёт, и какой-нибудь дом-стенка закроет двор от улицы, но, скорее всего, двор будет проходным местом;
• Жители продолжат гадать, относится ли двор к их дому или к панельке напротив;
• Большинству жильцов будет всё равно, что творится с миром вокруг: количество квартир в подъезде будет напоминать общежитие, где вокруг всё общее, то есть ничьё.

Зато такой вариант удобен застройщикам: они всегда так строили, а ничего не менять очень приятно. Пока такой вариант идеально укладывается в финансовое планирование: дома окупаются примерно за три года.


Кварталы

В квартальной планировке дом формирует улицу фасадом и сам по себе разграничивает пространство на общее и частное. В какой-то момент в советской России строить такое разучились, но на то были причины: нужно было много небольших квартир в больших домах, а у кварталов с этим проблемы: не больше 3-4 квартир на этаж в подъезде и компактность в габаритах.



Тут в плюсе будущие жильцы и город:

• Небольшие дома легче содержать, реконструировать, и они просто приятнее – загадить подъезд хочется меньше, когда ты знаешь всех соседей;
• Есть улица, а есть двор. В отличие от микрорайонов, где для большого числа людей делается большой двор, в кварталах небольшие дворы для немногочисленных жителей – в таком можно устраивать пикники и соседские посиделки. Побочный эффект в виде стенки напротив окна компенсируется улицей (нормальной улицей, а не Ленинградкой).



• Парковка и движение машин на улице – двор остаётся для людей;
• У бизнеса есть первый этаж, у жителей есть магазин на улице, а у города нет бабушек на первых этажах, которым не нравятся детские площадки под окном.

Важный нюанс: кварталы не должны болеть гигантоманией. Идеальный размер квартала – 150-300м.


Почему кварталов мало

Для девелоперов, с одной стороны, кварталы – тоже хорошо, ведь можно строить столько же метров недвижимости или даже чуть больше, но с меньшей этажностью. А чем меньше этажность, тем больше добавочная цена за комфорт. Эффект с распределением плотности лучше всего раскрывает себя на больших участках: на 1 га земли получится 16 микрорайонных этажей превратить в 13-этажные кварталы, а на 10 га из 16 получится сделать кварталы в 9 этажей. При этом извлекаемой площади будет больше за счёт уменьшения коридоров и площадок в подъезде.



С другой стороны, из дома в квартальной планировке не сделаешь дом-общагу: угловые секции, небольшие дворы и проблемы с инсоляцией позволяют строить кварталы с преобладанием больших квартир. Либо делать акцент на апартаменты. С учётом текущей экономической ситуации, срок окупаемости таких проектов больше желаемого.



Есть и другие причины небольшого процента новых кварталов:

• Небольшой социальный запрос: не все понимают, что можно жить иначе, когда несколько поколений семьи выросло в советском спальном микрорайоне. Это же, кстати, часто относится к проектировщикам, архитекторам и самим строителям;
• Стоимость подвода коммуникаций и фасада выше;
• Устаревшие нормы, особенно с требованиями под большое количество бесплатных парковок: даже инсоляция не создаёт столько проблем архитекторам, сколько вопрос "куда распихать эти машины и как сохранить человеческий облик улицы и небольшие кварталы".


Точечное строительство нас спасёт

Как поженить текущие реалии и улучшить новые районы? Попробуем сымитировать кварталы точечной расстановкой домов! Или применим страшное слово "точечное строительство", которое почему-то стало олицетворением всего плохого, что только может случиться с городом.



В этом случае проблематично сохранить среднюю этажность домов и выиграть дополнительное пространство за счёт коридоров, зато получается дать соразмерное количество небольших квартир. Тут возможны небольшие хитрости: делать высотную вставку в углу дома, понижая остальной периметр, – "квартал" зрительно получается человечнее без проблем с проникновением света в квартиры; делать П-образный квартал.




Пример планировки отдельных домов в квартале

Делать небольшие цельные кварталы пока не получится, однако планировка с точечной имитацией позволит создать полноценные улицы и дворы – это поможет вывести машины из дворов и сделать их безопаснее. Личный транспорт предпочтительнее уводить во внеуличные паркинги, но на первых порах возможно создание улиц-парковок.



За счёт фасада вдоль улицы получится избавиться от квартир на первых этажах и получить полноценные общественные пространства.


Что в мире?

Кварталы оказались живучее микрорайонов, более выгодными с точки зрения содержания и долгосрочного планирования. Поэтому закат массовых микрорайонов случился в том же веке, что и его развитие. Рекомендации специальной программы ООН по развитию городской среды это подтверждают (смотреть отчёты UN-HABITAT).



Кварталы же чаще всего создаются как раз точечными домами с имитацией разделения двора и улицы. Исключение – социальное жильё, где всё ещё строят "пластинами" ради большего числа небольших квартир, но это (чаще всего) временное жильё.



Свободное расположение домов на участке иногда практикуется: всё-таки в городе у каждого должна быть возможность выбрать жильё по вкусу. Именно поэтому единичные проекты небоскрёбов с жильём всё ещё встречаются: кому-то так больше нравится. Просто это не должно становиться правилом.



И всё же

Если мы хотим комфортный для жизни, передвижения и бизнеса город, то необходимо пересмотреть сами подходы в планировании, отойти от школы размазывания панелек по полям с асфальтовыми морями вокруг них. Нигилизм среди жителей и негативная социальная обстановка в большинстве домов-общаг слишком сильно бьют по городу и жителям. К сожалению, пока условия не позволяют делать сразу хорошо, но начать делать значительно лучше вполне реально.



Уже сегодня перед городами не стоит задачи сделать дешёвые квадратные метры – необходимо за разумные деньги создавать удобную городскую среду и условия для небольшого бизнеса, чтобы люди не пытались свалить при первой же возможности. Кварталы, или их имитация, такую задачу могут решить, а вот микрорайоны – нет.

Пост подготовил Аркадий Гершман, специально для моего блога

Всё самое свежее я теперь публикую в Телеграм-канале. Подписывайтесь!

А чтобы не пропускать мои посты, подключитесь к Телеграм-боту

И не забывайте про Твиттер с Ютубом

… и ещё Инстаграм!
👍

promo varlamov.ru ноябрь 17, 2011 20:24 150
Buy for 2 000 tokens
В этом блоге можно разместить рекламный пост. Ежемесячная аудитория – более 2 млн. уникальных посетителей. Для тех, кто просто хочет скачать прайс, есть эта ссылка. Для тех, кто хочет посмотреть полную презентацию со статистикой, портретом аудитории и моими предложениями по рекламе, есть…
← назад
Орфоуёбище
Поджопник инкриминировать как мелкие телесные или оскорбление чести и достоинства?
Пока будет возможность заработать несколько лишних рублей - застройщики за них удавятся.

Нужны жёстские законодательные нормы по планировке, качеству жилья, количества парковок и благоустройству прилегающей территории. На стоймости квартир это не скажется, как-бы не стонали застройщики. Их прибыль достаточно велика.

Edited at 2017-04-27 15:16 (UTC)
Пчёлы против мёда.
Русские чиновники и бизнесмены интересуются только той прибылью, которая позволит безбедно жить в другой стране нескольким поколениями детей и внуков. Их не интересуют долгосрочные планы бизнеса в России.
Такими темпами через несколько лет впору будет ставить памятник русскому либералу. Зелёного цвета.
Илья хватит про города...КАК строить удобные государства и страны? где все для нормальных людей !! Где зеленый - цвет весны, а не интеллекта или зеленых человечков...
Я так и не понял, почему не хотят делать по путю
Бабло решает всё? Закалённые похуисты у власти?
Это если их грамотно строить
Никто не мешает и квартальную застройку превратить в ад на земле.
http://ic.pics.livejournal.com/miroslavv/4521581/35443/35443_original.jpg
https://pp.userapi.com/c637829/v637829166/d67a/AJS2sxOzqa0.jpg
https://pp.userapi.com/c637829/v637829166/d68e/3yGBq3BaIrs.jpg
https://pp.userapi.com/c637829/v637829166/d684/BYMbxhag_-M.jpg
Всем управляют условия.
Условия таковы что можно выжимать максимальные прибыли земляным спекулянтам.
Условия созданы нормами.
Нормы надо менять.

Очень просто: не больше 15 тыщ метров на гектаре например можно строить.

Дороже ничего стоить от этого не станет, просто цена участка под нормы упадет и земляные спекулянты смирятся.


Я придумал кого еще надо активировать для борьбы за человнческие нормы - РПЦ заботливую.

Почему РПЦ не протестует против античеловеческих , порожденных спекулянтами , микрорайнов в 20 этажей,
где нельзя вести и жизнь праведную, рожать христиан?
Количество удобно расположенных мест в городе весьма ограничено. Если ввести ограничения — тем, кто "не влез" в эти 15000 придётся жить в какой-нибудь жопе. А цены вырастут, да, на дефицит они всегда растут.
Дома нужно строить под землей. Выкапываем яму, в ней строим 20 этажку, засыпаем оставшиеся промежутки землей, делаем на поверхности вход и готово! Главное: место на веху свободно, дом не занимает место для парковки и вид не портит, так как под землёй вида ни какого нет.

Edited at 2017-04-27 15:38 (UTC)
Опять же, какая экономия на отоплении и содержании фасада!
Блин, ты так ничего и
не снял в "Перспективном"? Разочарован.
Сколько Варламова зелёнкой не поливай Улицкой он не станет...
Кварталы и дворы-колодцы это разные вещи же. Никто не мешает при квартальной застройке сделать нормальный двор.
Неинтересный пост.
Нет про велодорожки, нет про грязные повозки, нет про то, что бесплатные парковки-зло, а автомобилистов нужно стерилизовать.
Re: Неинтересный пост.
Обычно у Гершмана это есть))) Но с этим постом я с ним соглашусь.
Если российские застройщики будут строить как на фото из нормальных стран и продавать по тем же ценам что и сейчас они все равно остануться при отличной прибыли.
Вопрос в том, что в этот бизнес допущенны избраннные, прибыль "обсуждается" только ввиде тысячей %, простой смертный в России даже не представляет сколько по факту стоит постройка это пзца. Очень-очень мало, на самом деле.
Задаюсь вопросами: через сколько десятков лет остановится этот архитектурно-жилищный адище? Сколько еще миллиардов вот таких кв метров построят? Через сто лет будет еще хуже?
Тут же простая арифметика есть клочок дорогой городской земли и есть 2 варианта построить дом 4 этажа или 20 этажей. Какая разница сколько украдут 2й вариант всегда выгодней.
Илья, тебе зелёнка в глаза не попала, когда облили? Если попало немного, как оно вообще со зрением? Чё-то мне стрёмно стало после той новости про очередное обливание...
Когда будут посты про Ставрополь?
Да Илья проспиртован изнутри, а так только спиртосодержание сред уровнялось. Сам Брильятовый Зелёный в таких пропорциях разбавленный не представляет вреда.
← назад