Как строить удобные города

Возможно ли строить много жилья по вменяемым ценам с одновременным созданием удобной городской среды? Чтобы улица была общественным пространством, а над людьми не нависали огромные дома-стенки? Да, возможно, но для этого нам придётся немного абстрагироваться от текущего вида за окном.

Застройка – самый важный аспект городского планирования, где должны сходиться интересы города, девелоперов и будущих жителей. Одни хотят получить больше денег с минимальными затратами, вторым важен вопрос содержания и чтобы не было трущоб, а третьи хотят жить достойно, без отвратительного вида из окна и с чистым лифтом.

Микрорайоны

Говоришь "микрорайон", а представляешь панельный спальный район с одинаковыми домами. Этот тип планирования в России прошёл долгий путь: от самостоятельной городской единицы до сверхплотных спальных районов без какой-либо инфраструктуры.

Можно продолжать строить как последние 30 лет со свободной расстановкой домов, но тогда в минусе остаётся город и жители:

• Муниципальным службам или управляющей компании придётся тратить огромные ресурсы на содержание пустырей вокруг домов, а жителям – за это платить. Если за домами и территорией следит несколько фирм, то разграничить участки будет крайне проблематично (привет заборам!);
• Улиц нет, вместо них – запаркованные сквозные дворы;
• Магазин с разливным пивом или парикмахерская "У Лизы" будет не на первом этаже улицы, а в вашем дворе: улиц-то в привычном понимании нет;

• Слабовыраженное разделение на публичное пространство и частное. Вам, может, повезёт, и какой-нибудь дом-стенка закроет двор от улицы, но, скорее всего, двор будет проходным местом;
• Жители продолжат гадать, относится ли двор к их дому или к панельке напротив;
• Большинству жильцов будет всё равно, что творится с миром вокруг: количество квартир в подъезде будет напоминать общежитие, где вокруг всё общее, то есть ничьё.

Зато такой вариант удобен застройщикам: они всегда так строили, а ничего не менять очень приятно. Пока такой вариант идеально укладывается в финансовое планирование: дома окупаются примерно за три года.

Кварталы

В квартальной планировке дом формирует улицу фасадом и сам по себе разграничивает пространство на общее и частное. В какой-то момент в советской России строить такое разучились, но на то были причины: нужно было много небольших квартир в больших домах, а у кварталов с этим проблемы: не больше 3-4 квартир на этаж в подъезде и компактность в габаритах.

Тут в плюсе будущие жильцы и город:

• Небольшие дома легче содержать, реконструировать, и они просто приятнее – загадить подъезд хочется меньше, когда ты знаешь всех соседей;
• Есть улица, а есть двор. В отличие от микрорайонов, где для большого числа людей делается большой двор, в кварталах небольшие дворы для немногочисленных жителей – в таком можно устраивать пикники и соседские посиделки. Побочный эффект в виде стенки напротив окна компенсируется улицей (нормальной улицей, а не Ленинградкой).

• Парковка и движение машин на улице – двор остаётся для людей;
• У бизнеса есть первый этаж, у жителей есть магазин на улице, а у города нет бабушек на первых этажах, которым не нравятся детские площадки под окном.

Важный нюанс: кварталы не должны болеть гигантоманией. Идеальный размер квартала – 150-300м.

Почему кварталов мало

Для девелоперов, с одной стороны, кварталы – тоже хорошо, ведь можно строить столько же метров недвижимости или даже чуть больше, но с меньшей этажностью. А чем меньше этажность, тем больше добавочная цена за комфорт. Эффект с распределением плотности лучше всего раскрывает себя на больших участках: на 1 га земли получится 16 микрорайонных этажей превратить в 13-этажные кварталы, а на 10 га из 16 получится сделать кварталы в 9 этажей. При этом извлекаемой площади будет больше за счёт уменьшения коридоров и площадок в подъезде.

С другой стороны, из дома в квартальной планировке не сделаешь дом-общагу: угловые секции, небольшие дворы и проблемы с инсоляцией позволяют строить кварталы с преобладанием больших квартир. Либо делать акцент на апартаменты. С учётом текущей экономической ситуации, срок окупаемости таких проектов больше желаемого.

Есть и другие причины небольшого процента новых кварталов:

• Небольшой социальный запрос: не все понимают, что можно жить иначе, когда несколько поколений семьи выросло в советском спальном микрорайоне. Это же, кстати, часто относится к проектировщикам, архитекторам и самим строителям;
• Стоимость подвода коммуникаций и фасада выше;
• Устаревшие нормы, особенно с требованиями под большое количество бесплатных парковок: даже инсоляция не создаёт столько проблем архитекторам, сколько вопрос "куда распихать эти машины и как сохранить человеческий облик улицы и небольшие кварталы".

Точечное строительство нас спасёт

Как поженить текущие реалии и улучшить новые районы? Попробуем сымитировать кварталы точечной расстановкой домов! Или применим страшное слово "точечное строительство", которое почему-то стало олицетворением всего плохого, что только может случиться с городом.

В этом случае проблематично сохранить среднюю этажность домов и выиграть дополнительное пространство за счёт коридоров, зато получается дать соразмерное количество небольших квартир. Тут возможны небольшие хитрости: делать высотную вставку в углу дома, понижая остальной периметр, – "квартал" зрительно получается человечнее без проблем с проникновением света в квартиры; делать П-образный квартал.

Пример планировки отдельных домов в квартале

Делать небольшие цельные кварталы пока не получится, однако планировка с точечной имитацией позволит создать полноценные улицы и дворы – это поможет вывести машины из дворов и сделать их безопаснее. Личный транспорт предпочтительнее уводить во внеуличные паркинги, но на первых порах возможно создание улиц-парковок.

За счёт фасада вдоль улицы получится избавиться от квартир на первых этажах и получить полноценные общественные пространства.

Что в мире?

Кварталы оказались живучее микрорайонов, более выгодными с точки зрения содержания и долгосрочного планирования. Поэтому закат массовых микрорайонов случился в том же веке, что и его развитие. Рекомендации специальной программы ООН по развитию городской среды это подтверждают (смотреть отчёты UN-HABITAT).

Кварталы же чаще всего создаются как раз точечными домами с имитацией разделения двора и улицы. Исключение – социальное жильё, где всё ещё строят "пластинами" ради большего числа небольших квартир, но это (чаще всего) временное жильё.

Свободное расположение домов на участке иногда практикуется: всё-таки в городе у каждого должна быть возможность выбрать жильё по вкусу. Именно поэтому единичные проекты небоскрёбов с жильём всё ещё встречаются: кому-то так больше нравится. Просто это не должно становиться правилом.

И всё же

Если мы хотим комфортный для жизни, передвижения и бизнеса город, то необходимо пересмотреть сами подходы в планировании, отойти от школы размазывания панелек по полям с асфальтовыми морями вокруг них. Нигилизм среди жителей и негативная социальная обстановка в большинстве домов-общаг слишком сильно бьют по городу и жителям. К сожалению, пока условия не позволяют делать сразу хорошо, но начать делать значительно лучше вполне реально.

Уже сегодня перед городами не стоит задачи сделать дешёвые квадратные метры – необходимо за разумные деньги создавать удобную городскую среду и условия для небольшого бизнеса, чтобы люди не пытались свалить при первой же возможности. Кварталы, или их имитация, такую задачу могут решить, а вот микрорайоны – нет.

Пост подготовил Аркадий Гершман, специально для моего блога