Моя позиция по поводу очистки Москвы от "самостроя"

Еще раз хочу вернуться к теме сноса сотни строений в Москве. Вчера на эту тему было много споров и эмоций. Большинство москвичей с радостью восприняли новости. 65% читателей моего блога сказали, что одобряют действия мэрии:

В других опросах картина похожая:

Я тоже ответил, что доволен сносом этого говна. Когда в декабре прошлого года я узнал, что в Москве начнут сносить всю эту торгово-развлекательную архитектуру, я очень обрадовался. Долгожданное решение. В 90-е и начале 2000-х в России понастроили очень много вредных и опасных для города зданий. Москва лишилась своих площадей — там выросли уродливые торговые центры, лишилась памятников архитектуры — что-то перестроили, а что-то снесли и построили уродливые копии, как Военторг. Другим российским городам повезло еще меньше. Некоторые из них полностью утратили свой исторический облик. Было совершено много ошибок, эти ошибки надо исправлять.

Это проблема системная и решать ее будут еще наши дети. И сносы в Москве придется продолжить. Снести Атриум и Европейский, снести памятник Петру 1 и торговый центр Охотный ряд. Судя по опросам, большинство москвичей согласно исправить ошибки и поддерживает мэрию.

Москва подает другим городам пример. Москва убирает рекламу с улиц, делает хорошие пешеходные улицы, теперь вот восстанавливает архитектурный облик, убирая убогие палатки и непонятные торговые павильоны. В целом, так все и должно быть. Но есть одна небольшая проблема. Как говорится, не все так однозначно.

Вы, наверное, слышали, что владельцы снесенных зданий возмущаются беспределом. В чем же беспредел? Власти говорят, что снесли самострой, имеют право. Но не все, что снесли, являлось самостроем с точки зрения закона. Давайте разберемся.

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст.222 ГК РФ).

Может ли местная власть сносить самострой без суда?

Да, может.

Органы местного самоуправления … вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий … или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (п.4 ст.222 ГК РФ).

Являются ли сносимые здания самовольными постройками?

Не все.

Во-первых, некоторые снесенные объекты были построены на основании тех норм, которые действовали в период их строительства.

Во-вторых, на некоторых объектах было зарегистрировано право собственности. На самовольную постройку право собственности не приобретается либо приобретается по суду (и тогда постройка перестает быть самовольной).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Кроме того, право собственности гарантировано Конституцией. Так, согласно ст. 35, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

То есть, наличие права собственности на объект недвижимости не дает городу самостоятельно признать постройку самовольной и снести без решения суда.

Сколько таких объектов из "списка 104" я не знаю. Но Ведомости пишут, что 27 объектов имеют уже вступившие в силу решения судов об отсутствии самостроя. То есть, как минимум 27 объектов сносить было нельзя.

Знает ли правительство, что сносить постройки с оформленными правами нельзя?

Как минимум префектуры точно в курсе и долго и упорно пытаются через суд добиться сноса неугодных им строений.

Вот только суды далеко не всегда встают на сторону власти. Приведем пример со снесенным на днях ТЦ “Альбатрос Пассаж” у метро Щелковская.

Префектура ВАО еще в сентябре подала иск о сносе самовольных построек, но после длительного разбирательства Арбитражный суд Московского округа утвердил правоту собственника. У префектуры был шанс обжаловать в Верховный суд, но там шансы были крайне малы.

Вот что установили суды:

В силу заключения экспертизы, здания по адресу: г. Москва, ул. 9-я Парковая, д. 72/56, стр. 9, д. 70, стр. 3, д. 68, стр. 9, д. 66, стр. 6, являются объектами капитального строительства (недвижимостью); при строительстве зданий по адресу: г. Москва, ул. 9-я Парковая, д. 72/56, стр. 9, д. 70, стр. 3, д. 68, стр. 9 д. 66, стр. 6, строительные нормы и правила не нарушены. Указанные здания не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
Спорный объект не может рассматриваться как самовольная постройка
(решение АС Московского округа от 20.01.2016 г. по делу № А40-135519/13).

В результате, префектуре отказали в требованиях о признании постройки самовольной и ее сносе.

Поняв, что снести постройки с соблюдением законов не получится, власть решила применить силу.

Чем мотивирован снос?

Из комментариев представителей московской власти можно усмотреть несколько причин, из-за которых “самострой” нужно было снести и как можно быстрее:

1. Безопасность людей: Все снесённые объекты находились над городскими коммуникациями. Охранная зона необходима для безопасности людей. Существует опасность аварий под самостроями на водопроводных сетях, теплотрассах. Самострой зачастую (!!!) построен с нарушениями — без свайного основания. Поэтому такие строения могут подняться из-за аварии, уплыть или из-за размыва грунта просто провалиться под землю.

2. Препятствие для доступа к коммуникациям: самовольные постройки закрывают доступ к инженерным системам, которые обеспечивают жизнедеятельность города, то есть ограничивают техническое обслуживание сетей. Также самовольные постройки препятствуют проезду аварийного транспорта и подъезду аварийной техники при ликвидации последствий аварий, мероприятий антитеррористической безопасности.

3. Нарушение строительных норм: торговые точки в зонах станций метро строились с нарушением строительных норм и правил, без учёта нагрузок на несущие сооружения метро

4. Нарушение санитарных норм

5. Цены на товары, которые продавали в объектах самостроя, были значительно выше, чем в сетевых магазинах

6. «99 процентов таких объектов строились по разрешению на размещение некапитальных объектов»

Все эти доводы больше выглядят попыткой оправдать свои действия любыми средствами. Они ничем не подтверждаются и противоречат решениям судов, в том числе приведенному выше.

Готова ли власть отвечать за снос?

В декабрьском постановлении о сносе бывшие собственники “самостроя” наделяются правом обратиться в окружную префектуру за получением компенсации, которая к тому же будет рассчитываться методикой, утверждаемой Департаментом экономической политики и развития города Москвы.

Эта норма противоречит многочисленным положениям законодательства.

Во-первых, собственники не могут быть лишены собственности без суда.

Во-вторых, при признании постройки самовольной и ее сносе никакой компенсации не положено. Наоборот, расходы на снос возлагаются на владельца.

То есть московские власти осознают неправомерность своих действий и пытаются обезопасить себя, предусмотрев бывшим собственникам некую компенсацию. Кстати, найти методику на сайте ответственного департамента не удалось.

Что будет дальше?

У собственников есть три месяца на обжалование действий властей по незаконному сносу строений. Понятное дело, здания не вернут, как и не разрешат построить на месте уничтоженных другие. Однако добиться справедливой компенсации понесенных убытков можно. Тем более, когда правительство так наплевательски относится к уже вступившим в силу решениям суда.

Вот так. Спасибо Игорю Пархачеву из Экон-Профи за то, что помог разобраться в тонкостях законодательства.

Действующее законодательство не позволяет снести ничего, на что оформлено право собственности, даже если мы с вами знаем, что оформлена собственность в 90-е по мутным схемам. Какие бы мутные схемы не были, какие бы уродливые постройки не возвели вокруг вестибюлей метро и на московских площадях, перед сносом надо было идти в суды и доказывать там незаконность получения собственности. А если доказать не получается, надо договариваться с собственниками, выкупать у них эти здания, предлагать им другие помещения.

Но сейчас в народе мода на сильную руку и идти в суд не обязательно. Собянин выходит на площадь, держа за шкирку пойманного жулика:

— Дорогие москвичи, мы тут жулика поймали, он нам всем отравлял многие годы жизнь! — говорит Собянин пафосную речь
— У-у-у-у-у! Наказать! — гудит толпа
— Дорогие москвичи, мы сейчас можем доставить этого жулика в суд, годами судиться, и, возможно, хорошие адвокаты найдут лазейку и в очередной раз его отмажут. Я предлагаю просто набить ему морду! — спрашивает москвичей Собянин
— Набить морду! Набить морду! Набить морду! — ликует толпа

Уродливые и вредные для города здания снесены, москвичи довольны. Несколько человек незаконно лишились собственности и теперь будут годами добиваться правды в судах. Историю через несколько дней забудут, информационная повестка в Москве очень быстро меняется.

В масштабах Москвы 27 (или, возможно, больше) обиженных собственников цифра смешная, особенно, когда речь идет о такой масштабной чистке. Москва сожрет их и завтра забудет. Но как я уже сказал в начале, Москва является примером для других городов. Сейчас мы говорим всей России, что если нельзя, но очень хочется, то можно. А дальше эта практика может приобретать самые страшные и уродливые формы.

Сносить это и многое другое надо. Но это должно быть безупречно с точки зрения закона.