Право на воздух

В России есть такое выражение "плата за воздух", когда мы хотим показать что-то очень абсурдное или нелепое. Ну как можно платить за воздух? В Нью-Йорке шутку не поймут, так как за воздух, а точнее за право на воздух, там платят, да ещё как! Хочешь построить небоскрёб повыше? Покупай воздух!

Право на воздух – это право владеть и распоряжаться пространством над своим земельным участком. Оно было сформулировано ещё в Римском праве. Там говорилось, что собственник земли также владеет тем, что находится над ней и под ней – до самого рая и ада. Самый простой пример современного применения права – это воздушные границы стран, которые совпадают с их наземными границами. Всё, что внутри этих границ, считается воздушным пространством государства. Только в этом случае право на воздух распространяется не до рая, а до примерной границы с космосом.

Более интересный пример – право на воздух в сфере строительства. Чаще всего с ним можно столкнуться в США, особенно в плотно застроенных городах. Например, в некоторых районах Нью-Йорка право на воздух ограничено высотой 35 этажей.

То есть строительство зданий с большим количеством этажей уже считается незаконным, ведь расположенное выше этого уровня пространство уже не входит в собственность девелопера.

Но если посмотреть на Манхэттен, то станет ясно, что небоскребы там далеко не по 35 этажей. Всё потому, что девелоперы придумали интересную схему: они выкупают права на воздух у владельцев соседних участков.

Например, если рядом с вами кто-то построил 10-этажный дом, то вы можете договориться с ним, чтобы он продал вам право на свои оставшиеся 25 этажей. Если он согласится, то вы сможете абсолютно законно построить на своём участке 35 + 25 = 60-этажный небоскреб.

Но что делать, если вокруг вашего участка уже понастроили 35-этажные дома? Просить своих ближайших соседей, чтобы они выкупили права на воздух у своих соседей и потом перепродали их вам! Таким образом по цепочке можно скупать заветные этажи со всей округи. Забавно, что выкупать ты можешь только у соседнего участка. Так что когда стоит задача скупить побольше "воздуха", в цепочке задействуют десятки собственников земли...

Первые случаи торговли правом на воздух относят к началу XX века, когда на смену паровозам начали приходить электрические локомотивы. Благодаря этому железнодорожные компании смогли убрать часть путей под землю, а пространство над ними отдать девелоперам. Именно так произошло с Центральным вокзалом Нью-Йорка в 1908-1913 годах. В эти годы над железнодорожным узлом возвели Большой центральный терминал, а над путями проложили широкую улицу, которую застроили жилыми и офисными зданиями. Эта улица – та самая Парк-авеню.

К 1929 году над железнодорожными путями на Парк-авеню было построено уже 18 небоскрёбов. А в 1954 году железнодорожная компания решила отдать под строительство небоскрёба даже тот кусок земли, на котором располагалось здание терминала.

Жители Нью-Йорка тогда выступили резко против, и терминал удалось отстоять. Но воздушное пространство над ним компания всё равно продала. В 1963 году рядом с терминалом была построена 59-этажная штаб-квартира авиакомпании Pan American. Сейчас этот небоскреб больше известен как MetLife Building.

Фото: Stephan Dürr / Flickr

Итак, сколько стоят права на воздух? В плотно застроенных районах Нью-Йорка стоимость одного квадратного фута над крышей малоэтажного здания может стоить больше 400 долларов за квадратный фут (это больше 240 тысяч рублей за квадратный метр). Точная цена будет зависеть от района и зоны, в которой находится участок земли.

Например, в 2005 году девелоперы выкупили у церкви право на воздух по цене 430 долларов за квадратный фут. Вся сделка обошлась им в 30 млн долларов (1 млрд 680 млн рублей). Но зато они смогли построить жилой небоскрёб, с верхних этажей которого открывается вид на Центральный парк.